Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem

j

Napsal Petr Králík

}

21.06.2022

Pokud hodláte někomu dalšímu pronajmout nemovitost k dlouhodobému účelu, neznamená to totéž, jako ubytovat například hosta. Při pronájmu bytu hostitel zajišťuje bytové potřeby a poskytuje k užívání majetek, nikoli další služby. Naopak u ubytovací služby provozovatel zajišťuje v rámci ubytování i úklid, výměnu ložního prádla, někdy i stravování, atd.. Jak se řeší příjmy u ubytování a jak u pronájmu? Společně si vysvětlíme pojmy i daně.

Slunný byt mezonetového typu se sedačkou a schodištěm

Kdy se jedná o nájem a kdy o ubytování?

Nájem

Pokud chcete někomu poskytnout střechu nad hlavou na delší časový úsek (měsíce, roky) a sepíšete si smlouvu, jedná se o pronájem. Tento smluvní vztah je sjednáván na základě ochrany nájemního bydlení, který je vymezen v občanském zákoníku. 

Smlouvou se však může řešit krátkodobý pronájem, například v rámci týdnů.

Vlastník nemovitosti však neposkytuje ani nenabízí další služby. Zajistí pouze byt (dům, pokoj,..) k pronájmu. Důležité je říct, že se nejedná o podnikání. 

Případné opravy drobnějšího charakteru si nájemce zajišťuje sám. O tom, co je drobná oprava a co už ne, jsme psali ve článku Jaké opravy bytu jsou hrazeny nájemcem.

Ubytování

O ubytování se jedná v případě, že k pravidelně poskytujete jakékoli doplňkové služby (ubytovací služby). Může to být například úklid, stravování, opravy atd.. Tím pádem se již nejedná o pronájem ale o ubytovací služby a tím pádem podnikání.

Nové platformy krátkodobého ubytování (Booking, Airbnb,…) jsou tedy na stejné úrovni jako například hotely nebo penziony.

Ubytování v penzionu - manželská postel, menší stůl a balkon

Rozdíl v daních

Daň z příjmů

Na začátek musíme rozlišovat příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 zákona o daních z příjmů, dále jen „ZDP“) nebo příjmy z nájmu (§ 9), případně příjmy ostatní (§ 10).

  • Pronájem – V případě, že pronajímáte nemovitost, je důležité si uvědomit, že se nejedná o podnikání. Pokud máme příjmy z pronájmu  podle § 9 ZDP (nájem), uplatňují se buď skutečné výdaje, nebo výdaje paušální ve výši 30 % příjmů. Neodvádíte zdravotní ani sociální pojištění.
  • Ubytování či ubytovací služby – Pokud máme příjmy podle § 7 ZDP (ubytování – samostatná činnost), uplatňují se skutečné výdaje, nebo paušální výdaje ve výši 60 % příjmů. Dále tento příjem podléhá odvodu pojistného na sociální a zdravotní pojištění.

V případě, že poskytujete ubytovací služby pouze příležitostně, daníte tyto příjmy podle § 10 (ostatní příjmy). Výdaje lze uplatňovat pouze ve skutečné výši (nelze použít „paušální výdaje“). Tyto příjmy nepodléhají odvodu pojistnému na „sociální“ a zdravotní pojištění.

Mince naskládané do komínků.

DPH – daň z přidané hodnoty

Zde je důležitá povinnost registrace k DPH a sazba daně.

Povinná registrace k DPH nastává tehdy, když obrat za posledních dvanáct kalendářních měsíců překročí 1 000 000 Kč. Do tohoto obratu se počítají plnění jak ze samostatné činnosti (§ 7), tak z nájmu (§ 9). 

Ovšem, pokud by fyzická osoba měla příjmy jen podle § 9 (nájem), pak by se i přes překročení obratu plátcem daně nestala. 

Jestliže například máte pouze příjmy z pronájmu (§ 9) a za posledních 12 měsíců jsou vaše příjmy 1 200 000 Kč, plátcem DPH se nestáváte.

Změna nastává, pokud máte tento příjem (viz. výše) plus příjmy ze samostatné činnosti/podnikání (§ 7) ve výši 40 000 Kč. Obrat byl překročen a stáváte se plátcem DPH. 

Krásná prosvětlená ložnice s postelí v moderním stylu

Jak uplatnit paušální výdaje při pronájmu nemovitosti

V případě, že pronajímáte nemovitost a neuplatníte výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, můžete je uplatnit paušálně, ve výši 30 % z příjmů z pronájmu nemovitosti. Maximální částka, do které můžete výdaje uplatnit je 300 000 Kč.

I při využití paušálních výdajů je zapotřebí vést evidenci o příjmech a pohledávkách které vzniknou v souvislosti s pronájmem.

Pokud využijete paušální výdaje, nelze je uplatňovat na dopravu ani na platby do fondu oprav.

Co se počítá do skutečných výdajů při pronájmu?

Smlouva k pronájmu nemovitosti a připravené klíče

Jestliže uplatňujete skutečné náklady, pamatujte na to, že musíte být schopni finančnímu úřadu prokázat oprávněnost těchto nákladů.

Mezi tyto náklady patří například:

  • Poplatky realitní kanceláři
  • Odpisy nemovitosti
  • Úroky hypotéky na pořízení nemovitosti
  • Náklady na vybavení, jako je například nábytek
  • Náklady na opravu a údržbu
  • Pojištění nemovitosti
  • Daň z nemovitosti
  • Atd.

Poplatky obcím

Poplatek z ubytovací kapacity vybírají obce a města v zařízeních určených k přechodnému ubytování za úplatu. Tento poplatek se pochopitelně netýká nájmu, pouze ubytování. Každá obec má částku jinou, vždy se platí za počet dnů.

Co říká občanský zákoník

V občanském zákoníku zjistíme, že smlouva o ubytování je definována jako smlouva, ve které se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na sjednanou dobu v nemovitosti, která je k tomu určená. Oproti tomu objednavatel se zavazuje zaplatit za toto ubytování a za služby s ním spojené.

Ubytovaný má právo využívat veškeré služby, které jsou s ubytování spojené. Ubytovaný však nesmí bez souhlasu ubytovatele provádět v ubytovacím prostoru změny. Při ukončení ubytování je povinen předat pokoj (byt, dům,…) v původním stavu.

Oproti tomu nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci nemovitost k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné ve sjednané výši. Nájemní se smlouva se může sjednat na dobu určitou (např. 2 roky), nebo také na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou (obvykle 2-3 měsíce).

Drobné opravy si řeší nájemce sám. Pokud se tedy k nim nezavázal pronajímatel. Větší a nezbytné opravy naopak hradí a řeší pronajímatel. 

Zákony, které řeší nájem a pronájem

Živnostenský zákon

Poskytování ubytovacích služeb je z hlediska živnostenského zákona živností volnou. Postačí splnit pouze všeobecné podmínky. Není tedy třeba prokazování žádné odborné ani jiné způsobilosti.

Naopak pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor živností není. Na pronájem tedy žádné živnostenské oprávnění nepotřebujete.

Nemovitost zapsaná v obchodním majetku

Pokud pronajímáte nemovitost, kterou máte zapsanou v obchodním majetku, daníte příjmy jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. 

Můžete se rozhodnout, zda využijete paušální a nebo skutečné výdaje. 

Jídelní stůl se žlutými květinami

Pronájem versus podnájem

Nájem a podnájem jsou na sobě závislé. Hlavní rozdíl je v tom, kdo byt přenechává k užívání. 

Zákon, který vysvětluje nájemní bydlení, je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Udává práva a povinnosti jednotlivých stran zastoupených ve smlouvě. Tento zákon se nevztahuje na podnájem, a záleží jen na na nájemci a podnájemníkovi, na jakých podmínkách se dohodnou v podnájemní smlouvě. 

Pronájem

Pronájem třeba bytu je smluvní vztah mezi vlastníkem nemovitosti (pronajímatelem) a nájemcem (nájemníkem). Obě strany uzavírají nájemní smlouvu, ze které vzniká nájem nemovitosti. Pro pronajímatele zároveň vznikají povinnosti, jako například hradit drobné opravy. Tuto smlouvu nelze ukončit bez udání důvodu.

Vztah těchto dvou stran upravuje občanský zákoník.Zabývá se otázkami za jakých okolností lze dát nájemci výpověď (např. pokud neplatí nájem) nebo kdy se může změnit cena za nájem. 

Interiér bytu s kuchyňským koutem a obývacím pokojem

Podnájem

I při podnájmu vzniká smluvní vztah. V tomto případě však mezi nájemcem a podnájemcem (podnájemníkem). Nájemce na základě této smlouvy přenechává k užívání podnájemníkovi nemovitost nebo její část (třeba jen jeden pokoj v bytě). 

K podnájmu může dojít i bez souhlasu toho, kdo nemovitost vlastní. Nájemce však musí být hlášen v dané nemovitosti k trvalému pobytu a nájemní smlouva mu toto nesmí výslovně zakazovat. 

Pozor však na jednu věc. Doba trvání podnájmu je závislá na trvání nájmu. Pokud tedy zanikne nájemní smlouva, automaticky se tím ukončí i podnájemní smlouva a podnájemník musí nemovitost opustit (nedohodne-li se s majitelem nemovitosti jinak).

Smlouvu o podnájmu lze také vypovědět bez udání důvodu a nevztahuje se na něj ochrana nájemního bydlení dle občanského zákoníku.

Podpis nájemní smlouvy

Zjednodušeně lze nájem chápat jako přenechání nemovitosti majitelem do užívání. Podnájem je velmi podobný. Rozdíl je praktiky pouze v tom, že pronajímatel nevlastní danou nemovitost, ale je pouze nájemcem. Postupuje tak právo k bydlení další osobě, v tomto případě tedy podnájemníkovi.

 

Newsletter

Další příspěvky

Návratnost investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí mohou představovat atraktivní způsob, jak zhodnotit své peníze a zajistit si dlouhodobý příjem. Návratnost investice do nemovitosti může být však ovlivněna hned několika faktory a vyžaduje proto pečlivé plánování a správu. Klíčové aspekty pro...

číst více

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí potřebujete při prodeji nebo koupi nemovitosti, žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby. Kde ho získáte, jak dlouho to bude trvat a kolik za něj zaplatíte? Co je výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí, nebo také...

číst více

Chcete se na něco zeptat?

Petr Králík

Další příspěvky

Návratnost investice do nemovitostí

Návratnost investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí mohou představovat atraktivní způsob, jak zhodnotit své peníze a zajistit si dlouhodobý příjem. Návratnost investice do nemovitosti může být však ovlivněna hned několika faktory a vyžaduje proto pečlivé plánování a správu. Klíčové aspekty pro...

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí potřebujete při prodeji nebo koupi nemovitosti, žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby. Kde ho získáte, jak dlouho to bude trvat a kolik za něj zaplatíte? Co je výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí, nebo také...

Obvyklá cena nájemného bytu a jak ji stanovit

Obvyklá cena nájemného bytu a jak ji stanovit

Zjistěte, co se skrývá pod označením obvyklá cena nájemného bytu, co má vliv na její výši a které metody vám ji pomohou stanovit. Úspěšně jste zvládli dlouhou cestu. Našli jste vhodnou nemovitost, zajistili její financování, provedli nezbytné úpravy a opravy,...

Kdo je majitel nemovitosti

Kdo je majitel nemovitosti

Jste právě na procházce po vsi či městě a zajímalo by vás, komu patří ten krásný domek, na který se zrovna díváte? Nebo by vás zajímalo, kdo vlastní ten krásný kus louky, po kterém chodíte na procházku se psem? Dnes už najít majitele nemovitosti či pozemku není těžké....

Co jsou aktiva a pasiva

Co jsou aktiva a pasiva

Pojmy aktiva a pasiva se používají převážně ve spojení s účetní rozvahou. Účetní rozvaha je přehled o majetku společnosti, díky kterému může společnost posoudit, jaká je její finanční pozice. Avšak aktiva i pasiva jsou pojmy, které by měla znát také běžná fyzická...

Jaké opravy bytu jsou hrazeny nájemcem

Jaké opravy bytu jsou hrazeny nájemcem

Máte v plánu pronajmout byt a lámete si hlavu nad tím, jaké povinnosti na vás čekají? Nebo byste se jen rádi vyvarovali někdy zcela zbytečnému rozporu s nájemníkem? Vysvětlíme, kdo nese zodpovědnost za běžné i drobné opravy bytu a hlavně do jakých částek. Také se...