Zjistěte, co se skrývá pod označením obvyklá cena nájemného bytu, co má vliv na její výši a které metody vám ji pomohou stanovit.

Úspěšně jste zvládli dlouhou cestu. Našli jste vhodnou nemovitost, zajistili její financování, provedli nezbytné úpravy a opravy, připravili potřebné dokumenty. Teď už vás čeká jen stanovení výše nájemného za byt, abyste bydlení co nejdříve mohli nabídnout k pronájmu. Jak ale cenu za byt stanovit? Nebudeme vám lhát, určit její výši vyžaduje trochu času a dostatek informací. Jaké faktory při tomto odhadu hrají roli? Co byste před samotným stanovením měli vědět a jak vám při tom mohou pomoci tzv. cenové mapy? Vše podstatné se dozvíte v našem článku. Poradíme vám, na co se zaměřit, aby vaše investování do nemovitostí k pronájmu neskončilo kvůli špatně nastavenému nájemnému. Zjistíte totiž, že ani příliš nízká cena za pronájem bytu není ideálním řešením a v konečném důsledku vám může přinést potíže stejně jako vysoké nájemné. 

Co je obvyklá cena nájemného bytu

Abyste mohli zjistit obvyklé nájemné v konkrétní lokalitě, musíte provést analýzu místního trhu. Místně obvyklá výše nájemného je částka, za kterou by bylo možné zvolené byty s konkrétními vlastnostmi pronajmout v daném místě a čase. 

Obvyklé nájemné tedy můžete zjistit jenom v oblasti, kde dochází ke sjednávání nového nájemného, nebo je jeho výše měněna podle obvyklých smluvních podmínek. Do takové ceny se nepromítají žádné mimořádné události na trhu (např. důsledky přírodních kalamit) ani majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy mezi nájemcem a pronajímatelem. 

Částku, která vám vyjde, berte pouze jako orientační a ne pevně danou, jelikož situace na trhu se stále mění a konkrétní cenu nejde dopředu stanovit. Pokud na určitém trhu s pronájmem nemovitostí nelze obvyklou cenu zjistit, je možné ji odvodit z obvyklých cen srovnatelné lokality.

Metody zjištění tržně obvyklých nájmů

Cenové mapy

Jednou z možností, jak zjistit obvyklou cenu nájmů a díky ní odvodit výši, za kterou budete nemovitost pronajímat, jsou cenové mapy. Tento systém map připravilo Ministerstvo pro místní rozvoj a měl by sloužit jako základní pomůcka při zjišťování obvyklého nájemného. Mohou je využívat jak pronajímatelé, tak nájemci. 

Na oficiálním webu cenové mapy si můžete vyhledat průměrné tržní nájemné v bytech, které se nachází v obcích s více než 5 000 obyvateli. Mapa vám přesně zobrazí cenu bez DPH za metr čtvereční ve zvolené lokalitě. Obsahuje informace o skutečně realizovaných cenách, které jsou čerpány od členských kanceláří Asociace realitních kanceláří ČR, nečlenských kanceláří a dalších subjektů zabývajícími se tržními pronájmy. 

Nicméně data jsou vzhledem k náročnosti jejich sběru aktualizována pololetně. Už jen z tohoto důvodu nevnímejte cenovou mapu jako jediný zdroj informací ohledně stanovení nájemného. 

Porovnávací metoda

Dalším způsobem, jak určit nájemné bytů je porovnávací metoda. Aby tato metoda ale měla nějakou vypovídající hodnotu, je potřeba mít k dispozici kvalitní a aktuální databázi nájmů se všemi potřebnými údaji, které využijete k porovnání. 

Podívejte se na srovnatelné nabídky bytů ve vybrané lokalitě a stanovte si důležité znaky bytu i domu, v němž se byt nachází. Za pomocí těchto znaků následně srovnávejte cenovou nabídku pěti a více podobných bytů. Například pokud váš byt obsahuje rohovou vanu a kuchyň s vestavěnými spotřebiči, tak porovnávejte byty také s rohovou vanou a vestavěnými spotřebiči. 

Pomocné metody

Porovnávací metoda je považována za nejlepší způsob, ale můžete k vyladění cílové ceny, za kterou budete pronajímat byt, využít ještě dvě metody, a to pomocnou nákladovou a výnosovou.

Nákladová metoda 

Pomůže vám zjistit spodní hranici nájemného, pod kterou byste neměli jít. Tato metoda zohledňuje životnost nemovitosti, její pořizovací cenu a případné náklady na potřebnou rekonstrukci. 

Výnosová metoda 

Vnímá nemovitosti jako zdroj výnosu a hledá tzv. kapitalizační míru, což je  vztah mezi cenou majetku (původními náklady na pořízení) a jeho výnosem (výši příjmu, kterou zvolená nemovitost přinese ve stanoveném časovém rámci). 

Znalecké posudky 

Ať už se do stanovování nájemného nechcete pouštět sami, nebo jen chcete zjistit, zda byl váš odhad konečné ceny správný, obraťte se na odborníky v oboru a nechte si vypracovat znalecký posudek. 

Faktory, které mají vliv na výši ceny za pronájem bytu

Lokalita

Cenu nájemného určuje jak město, ve kterém se vaše nemovitost nachází, tak jeho městská část, kde se byt nachází. To ostatně uvidíte sami už při koupi bytu či bytů. Je logické, že je rozdíl mezi hlavním městem a krajským, stejně jako bytem v centru a bydlením v okrajové části města. Důležitý je ale také potenciál lokality. Pokud jste zakoupili byt v nepříliš atraktivní části, o níž ale víte, že projde podstatnou urbanistickou proměnou, bude to mít určitě na výši nájemného vliv. 

Při stanovování ceny za nájem je potřeba zohlednit také nejbližší okolí nemovitosti. Nachází se byt přímo u zastávky hromadné městské dopravy nebo alespoň v blízkosti? Je možné u domu parkovat? Jaké jsou v této městské části dostupné služby a obchody? Pro rodiny s dětmi budou podstatná dětská hřiště, parky, školky nebo školy. A čím širší bude výběr v dané lokalitě, tím vyšší může být cena za pronájem. 

Dispozice, velikost a stáří bytu

Jak velký byt nabízíte k pronájmu? Kolik má místností a jak je dispozičně řešený? To jsou další otázky, které budete muset zodpovědět při stanovení nájmu. Vliv na cenu za bydlení bude mít také stáří nemovitosti. Jedná se o novostavbu, nebo stavbu starou 12 a více let? Pojí se s ní družstevní vlastnictví, nebo spadá do osobního? 

Cenu za pronájem bytu rozhodně navýší například vzdušné prostory s dostatkem denního světla. Plusem jsou také byty s prostornou kuchyní spojenou s obývacím pokojem. 

Podlaží a orientace oken

Zájemce o nájem bude také zajímat, ve kterém patře se váš byt nachází. Pokud je ve vyšším a v domě není k dispozici výtah, cenu požadovanou za bydlení to podstatně sníží. Nicméně u bytů v posledním patře může být situace odlišná. Investovali jste do úprav? Má podkrovní byt vyřešené zateplení? Když k vyšperkovanému podkrovnímu bytu přičtete dechberoucí výhled do okolí, absenci sousedů v dalších patrech a případně terasu, na atraktivitě bytu se to rozhodně projeví a bude o něj větší zájem.

Zakoupili jste byt v přízemí a výtah tedy není potřeba řešit? I tady si dejte pozor. Jestli jsou okna situovaná do rušné ulice, ze které je vidět dovnitř, může to mít vliv na výši nájmu. O tyto byty mají zájem rodiny s malými dětmi, lidé s nějakým postižením, které jim brání dostat se do patra, nebo starší lidé, kteří neradi používají výtah. Výhodu budete mít v případě zvýšeného přízemí, nebo u oken směřujících do vnitrobloku, kam kromě sousedů nikdo jiný nechodí.

Jak už jsme zmínili, i samotný výhled z oken může vaše nájemné navýšit. Je opravdu rozdíl, když se díváte do zelení zářícího parku, nebo na opadanou fasádu protějšího domu. Obecně platí, že byty s orientací oken na více světových stran jsou považovány za hodnotnější. 

Technická vybavenost a stav nemovitosti 

Do výše nájemného se samozřejmě promítne také vybavenost a celkový stav pronajímaných bytů. Prošly vaše byty na pronájem rekonstrukcí? Pronajímáte je s vybavením? Mají k dispozici balkon nebo alespoň lodžii? Disponují sklepem, zahradou nebo garáží? Jakékoliv příslušenství navíc zvyšuje hodnotu nemovitosti, a tedy dává prostor k navýšení nájemného. 

Za vybavení odpovídá jeho majitel. Proto je důležité znát cenu vybavení, jeho trvanlivost a kvalitu a porovnat ji s navýšením nájemného a s návratností. Tímto způsobem si ujasníte, zda se opravdu vyplatí nájemníkovi byt vybavit zařízením, nebo zda bude lepší byt pronajímat bez vybavení s tím, že si jej vybaví nájemník sám.

Další faktory, které mají vliv na nájemné

Jak jste se přesvědčili, aspektů ovlivňujících nájemné, je celá řada. Mezi další, které nesmíme zapomenout zmínit, se řadí rozsah služeb spojených s nájmem, povinnosti zájemců o nájem nebo způsob placení nájemného (v případě, že požadujete předem kumulované nájemné). V potaz berte také nezaměstnanost v lokalitě nemovitosti a průměrnou mzdu místních obyvatel.

Rizika příliš vysokého a naopak velmi nízkého nájemného

Vysoký nájem za bydlení

Pokud se jako pronajímatel rozhodnete pro výrazně vyšší částku nájemného, než je obvyklá na daném trhu, hrozí riziko, že bude mnohem déle trvat, než najdete vhodného nájemce. Nejenom že nebudete mít pasivní příjem, který by začal pokrývat vynaložené náklady na nemovitost, ale zároveň vám budou vznikat náklady nové, protože budete muset dále platit poplatky za služby a energie.

Pokud bude cena výrazně vyšší, tak hrozí, že případní nájemníci nesetrvají kvůli ceně v bytě dlouho. Jakmile se jim naskytne výhodnější nabídka, přestěhují se. Příliš vysoká cena sle spíše nájemníky rovnou odradí, takže byt zůstane neobsazený.

Nízký nájem za bydlení

Ačkoliv se to nemusí zdát, velmi nízké nájemné může mnoho solventních zájemců odradit, protože v nich vzbudí nedůvěru. Nejspíš i tak budete mít zájemců o bydlení hodně, ale bude potřeba je pečlivě prověřit. Velmi nízká cena za pronájem dost často naláká i dost nevhodných potenciálních nájemců. 

Myslete také na to, že velmi nízké nájemné vám také nepřinese dostatečný zisk.  Předpokládáme, že důvodem proč jste nemovitost koupili, je pasivní příjem z jeho pronájmu. Můžete namítnout, že nájmy lze kdykoliv navýšit, jenže zvyšování nájmů má svá pravidla a nemůže probíhat svévolně. Navíc pokud nájemce navýšení odmítne, budete muset situaci řešit za pomocí soudu.

Základní pravidlo při pronajímání bytu

• Když nikdo na inzerát nevolá, tak je problém v ceně.
• Když volá mnoho lidí a nikdo byt nechce, tak je problém v bytu.