Máte v plánu pronajmout byt a lámete si hlavu nad tím, jaké povinnosti na vás čekají? Nebo byste se jen rádi vyvarovali někdy zcela zbytečnému rozporu s nájemníkem? Vysvětlíme, kdo nese zodpovědnost za běžné i drobné opravy bytu a hlavně do jakých částek. Také se dozvíte pár tipů, které se můžou při předání bytu hodit.
Tip: V případě, že plánujete investovat do bytu a řešit následující problematiku, doporučujeme kurz – Jak se stát profesionálním investorem do bytů na pronájem.
Nezapomeňte na předávací protokol
Předávací protokol doporučujeme podepisovat vždy při pronájmu bytu. Tento dokument chrání obě strany – pronajímatele i majitele bytu.
Měl by obsahovat obě smluvní strany a jejich podpisy. Lze ho sjednat spolu s nájemní smlouvou nebo také samostatně.
V dokumentu se obecně uvádí popis nemovitosti i jednotlivých částí pronajímaného prostoru a jeho vybavení. Nezapomeňte také uvést obě smluvní strany a podpisy.
Co uvést do předávacího protokolu:
- Uveďte především kontaktní údaje všech zúčastněných (pronajímatele i majitel a popřípadě dalších nájemců).
- Prohlášení pronajímatele, že předává byt do užívání spolu s prohlášením nájemce, že ho naopak do užívání přebírá.
- Všechny zjištěné vady i nedostatky a popřípadě termín jejich oprav. Budete tím chráněni před případnými rozpory či reklamacemi s pronajímatelem. Navíc nenesete odpovědnost za závady, které jste nezpůsobili.
- Podrobný seznam a popis vybavení bytu, a to včetně zařízení, nábytku a dalšího vybavení, které v bytě zůstává.
- Seznam klíčů od bytu a společných prostorů.
- Stav elektřiny, plynu, vody i tepla po odečtu spolu se sériovým číslem.
- Informaci o umístění měřících zařízení.
Běžná údržba a drobné opravy…
Běžnou údržbou se rozumí ,,udržování čistoty v bytě”. A to včetně veškerého zařízení a vybavení související s užíváním bytu.
Opravy bytu nájemcem zahrnují:
- Především jde o opravu omítek, malování, tapetování, čištění podlah i podlahových krytin, obkladů, zanesené odpady až ke svislým rozvodům.
- Běžnou údržbou se také chápe – údržba zařízení bytu. Jedná se o zajištění pravidelných revizí a udržování funkčního stavu vybavení i zařízení.
Tam spadá čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavených skříní.
- Dále pak kontrola funkčnosti termostatických zařízení, hlásiče kouře, vodovodních baterií i včetně jejich výměny.
- Výměna zámků také u elektrického otevírání vstupních dveří bytu a v případě plynu i vnitřních ventilů (neplatí u hlavního uzávěru).
- Opravy a výměny jednotlivých částí i jejich součástí (okna, dveře,…).
- Části, které zasahují do vnitřního prostoru bytu (kliky, žaluzie,…).
Provádět běžnou údržbu ze strany nájemníka je v praxi logické, protože obě strany chtějí klid. V případě, že by se majitel přivolal k běžnému úklidu či opravě, může být soukromí nájemníka narušeno. Zároveň není pronajímatel povinen základní údržbu a drobné opravy dělat.
Postup nájemce, když zjistí vadu
Vady nespadající pod běžnou údržbu nebo drobné opravy a musí se hlásit pronajímateli. Je to pro něj prakticky jediná možnost, jak se o vadě dozvědět.
Za příklad můžeme uvést prasklou vodovodní stoupačku. Její poškození se musí ohlásit pronajímateli ihned, protože logicky hrozí další poškození. V případě, že majitel není k zastižení, opravu musí zařídit nájemce.
V případě, že se jedná o vadu bránící běžnému bydlení (například nefunkční topení), tak je pronajímatel povinen tuto událost oznámit neprodleně pronajímateli. Pokud pronajímatel v krátké době vadu neodstraní, může ji odstranit nájemce, a to na náklady majitele.
Po dobu trvání vady může pronajímatel také požadovat slevu z nájemného. Pokud není závada odstraněna ani po uplynutí dodatečné lhůty, má nájemce právo vypovědět nájem.
Jestliže nájemce nebude plnit své povinnosti hlásit vady ihned, ztrácí právo na slevu z nájemného. V tomto případě zaniká i právo na proplacení nákladů z uhrazení závady nájemníkem.
Je-li vada zaviněna jednou stranou, náklady hradí ten, kdo ji způsobil. Nájemce přitom odpovídá i za poškození způsobené členy jeho domácnosti.
Co platí majitel bytu?
Do drobných oprav, které hradí nájemce lze zahrnout i opravy nebo výměny, které nejsou uvedeny ve vládním nařízení občanského zákoníku podle věcného vymezení. Nicméně jen tehdy pokud celková částka nepřesáhne limit 1000 korun.
Tip: I Když se tento limit netýká běžné údržby, doporučujeme ho stanovit v nájemní smlouvě, a to mezi nájemcem i pronajímatelem.
Zatím to vypadá, že pronajímatel nemusí hradit nic.
Nenechte se vyvést z omylu…
Pokud by se jednalo o souhrn více oprav v nájemním bytě, které se udělají najednou nebo postupně, tak rozhodujícím kritériem pro úhradu peněžní částky bude finální součet plateb.
A jak to s těmi limity chodí v praxi…
Pokud se částka utracená za drobné opravy bude rovnat 100 a více korunám za metr čtvereční podlahové plochy bytu, tak náklady na opravu se neberou jako opravy drobné a spadají na hlavu pronajímatele.
Tip: Do podlahové plochy radíme spočítat všechny místnosti včetně balkonů, teras i sklepů. I když nejsou brány místnosti, do plochy se započítávají alespoň polovinou.
Jaké jsou náklady na běžnou údržbu
Limity na běžnou údržbu stanoveny nejsou, a proto doporučujeme si na ně dát pozor. Mějte vždy na paměti, že práva a povinnosti v nájemní smlouvě lze sjednat odlišně, ale nikdy však v neprospěch nájemní strany.
Nájemci by tedy nemělo být uloženo více povinností než stanovuje předpis.
Pokud nájemní smlouva nezmiňuje běžnou údržbu a drobné úpravy, potom se strany řídí občanským zákoníkem i nařízením vlády.
Co když nájemce opravy v bytě neprovádí?
Je posuzováno jako smluvní porušení a pronajímateli vzniká právo na náhradu škody, která mu tímto porušením vznikla.
To samé platí i v případě, kdy nájemník neplní povinnosti vůči běžným opravám nebo údržbě. Takové počínání se bere jako hrubé až závažné porušení povinností nájemce a ze strany pronajímatele to může vést až k výpovědi z nájmu.
Zpozorněte při nepřítomnosti v bytě
Nájemce je povinen ohlásit pronajímateli svou nepřítomnost. Tedy v případě, že je delší než dva měsíce. Tato povinnost je v zájmu obou stran a lze tak předejít vzniku případných škod či závad.
Nájemce by měl zanechat kontakt na osobu, která zajistí vstup do bytu v případě nezbytné potřeby (např.: při požáru, havárii kanalizace,…).
Pokud tuto povinnost nájemce nesplní, může dojít ke vzniku jeho odpovědnosti za škody, které v této souvislosti vzniknou. Navíc se nájemce takovým jednáním vystavuje i nebezpečí výpovědi z nájmu bytu.
Doporučujeme vše napsat do smlouvy tak, aby vás nic nepřekvapilo. Před podpisem smlouvy si pečlivě nastudujte veškeré opravy související s užíváním bytu. Údržbu a drobné opravy potom budete mít “v malíku”.
