Jaké opravy bytu jsou hrazeny nájemcem

j

Napsal Petr Králík

}

20.06.2022

Máte v plánu pronajmout byt a lámete si hlavu nad tím, jaké povinnosti na vás čekají? Nebo byste se jen rádi vyvarovali někdy zcela zbytečnému rozporu s nájemníkem? Vysvětlíme, kdo nese zodpovědnost za běžné i drobné opravy bytu a hlavně do jakých částek. Také se dozvíte pár tipů, které se můžou při předání bytu hodit.

Moderní obývací pokoj s vybavením. Součástí vybavení je sedačka, stůl, hodiny, věšák a mnoho dalšího.

Tip: V případě, že plánujete investovat do bytu a řešit následující problematiku, doporučujeme kurz – Jak se stát profesionálním investorem do bytů na pronájem. 

Nezapomeňte na předávací protokol

Předávací protokol doporučujeme podepisovat vždy při pronájmu bytu. Tento dokument chrání obě strany – pronajímatele i majitele bytu. 

Měl by obsahovat obě smluvní strany a jejich podpisy. Lze ho sjednat spolu s nájemní smlouvou nebo také samostatně.

V dokumentu se obecně uvádí popis nemovitosti i jednotlivých částí pronajímaného prostoru a jeho vybavení. Nezapomeňte také uvést obě smluvní strany a podpisy. 

Co uvést do předávacího protokolu:

  • Uveďte především kontaktní údaje všech zúčastněných (pronajímatele i majitel a popřípadě dalších nájemců).
  • Prohlášení pronajímatele, že předává byt do užívání spolu s prohlášením nájemce, že ho naopak do užívání přebírá.
  • Všechny zjištěné vady i nedostatky a popřípadě termín jejich oprav. Budete tím chráněni před případnými rozpory či reklamacemi s pronajímatelem. Navíc nenesete odpovědnost za závady, které jste nezpůsobili.
  • Podrobný seznam a popis vybavení bytu, a to včetně zařízení, nábytku a dalšího vybavení, které v bytě zůstává.
  • Seznam klíčů od bytu a společných prostorů.
  • Stav elektřiny, plynu, vody i tepla po odečtu spolu se sériovým číslem.
  • Informaci o umístění měřících zařízení.

Výměna vodovodní baterie v koupelně.

Běžná údržba a drobné opravy…

Běžnou údržbou se rozumí ,,udržování čistoty v bytě”. A to včetně veškerého zařízení a vybavení související s užíváním bytu.

Opravy bytu nájemcem zahrnují:

  • Především jde o opravu omítek, malování, tapetování, čištění podlah i podlahových krytin, obkladů, zanesené odpady až ke svislým rozvodům.
  • Běžnou údržbou se také chápe – údržba zařízení bytu. Jedná se o zajištění pravidelných revizí a udržování funkčního stavu vybavení i zařízení. 

Tam spadá čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavených skříní. 

  • Dále pak kontrola funkčnosti termostatických zařízení, hlásiče kouře, vodovodních baterií i včetně jejich výměny.
  • Výměna zámků také u elektrického otevírání vstupních dveří bytu a v případě plynu i vnitřních ventilů (neplatí u hlavního uzávěru).
  • Opravy a výměny jednotlivých částí i jejich součástí (okna, dveře,…).
  • Části, které zasahují do vnitřního prostoru bytu (kliky, žaluzie,…).

Provádět běžnou údržbu ze strany nájemníka je v praxi logické, protože obě strany chtějí klid. V případě, že by se majitel přivolal k běžnému úklidu či opravě, může být soukromí nájemníka narušeno. Zároveň není pronajímatel povinen základní údržbu a drobné opravy dělat.

Oprava elektrické zásuvky elektrikářem.

Postup nájemce, když zjistí vadu

Vady nespadající pod běžnou údržbu nebo drobné opravy a musí se hlásit pronajímateli. Je to pro něj prakticky jediná možnost, jak se o vadě dozvědět. 

Za příklad můžeme uvést prasklou vodovodní stoupačku. Její poškození se musí ohlásit pronajímateli ihned, protože logicky hrozí další poškození. V případě, že majitel není k zastižení, opravu musí zařídit nájemce.

V případě, že se jedná o vadu bránící běžnému bydlení (například nefunkční topení), tak je pronajímatel povinen tuto událost oznámit neprodleně pronajímateli. Pokud pronajímatel v krátké době vadu neodstraní, může ji odstranit nájemce, a to na náklady majitele.

Po dobu trvání vady může pronajímatel také požadovat slevu z nájemného. Pokud není závada odstraněna ani po uplynutí dodatečné lhůty, má nájemce právo vypovědět nájem.

Jestliže nájemce nebude plnit své povinnosti hlásit vady ihned, ztrácí právo na slevu z nájemného. V tomto případě zaniká i právo na proplacení nákladů z uhrazení závady nájemníkem.

Je-li vada zaviněna jednou stranou, náklady hradí ten, kdo ji způsobil. Nájemce přitom odpovídá i za poškození způsobené členy jeho domácnosti.

Prosvětlená kuchyně s výhledem do zahrady.

Co platí majitel bytu?

Do drobných oprav, které hradí nájemce lze zahrnout i opravy nebo výměny, které nejsou uvedeny ve vládním nařízení občanského zákoníku podle věcného vymezení. Nicméně jen tehdy pokud celková částka nepřesáhne limit 1000 korun

Tip: I Když se tento limit netýká běžné údržby, doporučujeme ho stanovit v nájemní smlouvě, a to mezi nájemcem i pronajímatelem.

Zatím to vypadá, že pronajímatel nemusí hradit nic.

Nenechte se vyvést z omylu…

Pokud by se jednalo o souhrn více oprav v nájemním bytě, které se udělají najednou nebo postupně, tak rozhodujícím kritériem pro úhradu peněžní částky bude finální součet plateb.

Moderní kuchyňský dřez a tekoucí voda.

A jak to s těmi limity chodí v praxi…

Pokud se částka utracená za drobné opravy bude rovnat 100 a více korunám za metr čtvereční podlahové plochy bytu, tak náklady na opravu se neberou jako opravy drobné a spadají na hlavu pronajímatele.

Tip: Do podlahové plochy radíme spočítat všechny místnosti včetně balkonů, teras i sklepů. I když nejsou brány místnosti, do plochy se započítávají alespoň polovinou. 

Jaké jsou náklady na běžnou údržbu

Limity na běžnou údržbu stanoveny nejsou, a proto doporučujeme si na ně dát pozor. Mějte vždy na paměti, že práva a povinnosti v nájemní smlouvě lze sjednat odlišně, ale nikdy však v neprospěch nájemní strany. 

Nájemci by tedy nemělo být uloženo více povinností než stanovuje předpis.

Pokud nájemní smlouva nezmiňuje běžnou údržbu a drobné úpravy, potom se strany řídí občanským zákoníkem i nařízením vlády.

Co když nájemce opravy v bytě neprovádí?

Je posuzováno jako smluvní porušení a pronajímateli vzniká právo na náhradu škody, která mu tímto porušením vznikla.

To samé platí i v případě, kdy nájemník neplní povinnosti vůči běžným opravám nebo údržbě. Takové počínání se bere jako hrubé až závažné porušení povinností nájemce a  ze strany pronajímatele to může vést až k výpovědi z nájmu.

Zpozorněte při nepřítomnosti v bytě

Nájemce je povinen ohlásit pronajímateli svou nepřítomnost. Tedy v případě, že je delší než dva měsíce. Tato povinnost je v zájmu obou stran a lze tak předejít vzniku případných škod či závad.

Nájemce by měl zanechat kontakt na osobu, která zajistí vstup do bytu v případě nezbytné potřeby (např.: při požáru, havárii kanalizace,…).

Pokud tuto povinnost nájemce nesplní, může dojít ke vzniku jeho odpovědnosti za škody, které v této souvislosti vzniknou. Navíc se nájemce takovým jednáním vystavuje i nebezpečí výpovědi z nájmu bytu.

Doporučujeme vše napsat do smlouvy tak, aby vás nic nepřekvapilo. Před podpisem smlouvy si pečlivě nastudujte veškeré opravy související s užíváním bytu. Údržbu a drobné opravy potom budete mít “v malíku”.

Newsletter

Další příspěvky

Návratnost investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí mohou představovat atraktivní způsob, jak zhodnotit své peníze a zajistit si dlouhodobý příjem. Návratnost investice do nemovitosti může být však ovlivněna hned několika faktory a vyžaduje proto pečlivé plánování a správu. Klíčové aspekty pro...

číst více

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí potřebujete při prodeji nebo koupi nemovitosti, žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby. Kde ho získáte, jak dlouho to bude trvat a kolik za něj zaplatíte? Co je výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí, nebo také...

číst více

Chcete se na něco zeptat?

Petr Králík

Další příspěvky

Návratnost investice do nemovitostí

Návratnost investice do nemovitostí

Investice do nemovitostí mohou představovat atraktivní způsob, jak zhodnotit své peníze a zajistit si dlouhodobý příjem. Návratnost investice do nemovitosti může být však ovlivněna hned několika faktory a vyžaduje proto pečlivé plánování a správu. Klíčové aspekty pro...

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí potřebujete při prodeji nebo koupi nemovitosti, žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby. Kde ho získáte, jak dlouho to bude trvat a kolik za něj zaplatíte? Co je výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí, nebo také...

Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem

Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem

Pokud hodláte někomu dalšímu pronajmout nemovitost k dlouhodobému účelu, neznamená to totéž, jako ubytovat například hosta. Při pronájmu bytu hostitel zajišťuje bytové potřeby a poskytuje k užívání majetek, nikoli další služby. Naopak u ubytovací služby provozovatel...

Obvyklá cena nájemného bytu a jak ji stanovit

Obvyklá cena nájemného bytu a jak ji stanovit

Zjistěte, co se skrývá pod označením obvyklá cena nájemného bytu, co má vliv na její výši a které metody vám ji pomohou stanovit. Úspěšně jste zvládli dlouhou cestu. Našli jste vhodnou nemovitost, zajistili její financování, provedli nezbytné úpravy a opravy,...

Kdo je majitel nemovitosti

Kdo je majitel nemovitosti

Jste právě na procházce po vsi či městě a zajímalo by vás, komu patří ten krásný domek, na který se zrovna díváte? Nebo by vás zajímalo, kdo vlastní ten krásný kus louky, po kterém chodíte na procházku se psem? Dnes už najít majitele nemovitosti či pozemku není těžké....

Co jsou aktiva a pasiva

Co jsou aktiva a pasiva

Pojmy aktiva a pasiva se používají převážně ve spojení s účetní rozvahou. Účetní rozvaha je přehled o majetku společnosti, díky kterému může společnost posoudit, jaká je její finanční pozice. Avšak aktiva i pasiva jsou pojmy, které by měla znát také běžná fyzická...