Převod nemovitosti na katastru vždy musí zařizovat původní vlastník, s výjimkou vypořádání dědictví. V takovém případě zařídí přepis na katastru notář, který má dědictví na starosti, po skončení dědického řízení.
Přepis na katastru po prodeji nemovitosti
Zřejmě nejběžnější převod nemovitosti je po jejím prodeji, respektive koupi (z pohledu nového majitele). Návrh na vklad do katastru nemovitostí podává původní vlastník, případně osoba jím zmocněná ověřenou plnou mocí. K návrhu potřebujete doložit řádnou kupní smlouvu s ověřenými podpisy – nejlepší je podepisovat ji u právníka, který smlouvu zároveň připravil a zkontroloval. Každý právník nemá automaticky oprávnění ověřovat podpisy, zjistěte si proto raději předem, zda ten váš oprávnění má. Ověřit podpis lze také později samostatně u notáře nebo na Czech Pointech, které bývají na většině pošt i místních úřadů.
K převodu nemovitosti je nutné vědět, pod který katastrální úřad nemovitost spadá. Pak na něm osobně, poštou či elektronicky předložíte kupní smlouvu a pečlivě vyplněný formulář. I drobná chyba ve vyplňování může vést k zamítnutí návrhu. Podpisy na návrhu na vklad už úředně ověřené být nemusí. Formulář na katastr nemovitostí přinesete ve dvou vyhotoveních – jednu kopii zanecháte, na druhou dostanete razítko potvrzující datum podání. Nezbytnou přílohou je kupní, případně darovací smlouva. V závislosti na druhu nemovitosti mohou být nutné i další přílohy, například geometrický plán.
Před podpisem kupní smlouvy by si kupující měl vždy raději sám zajistit aktuální výpis z katastru, aby věděl jistě, zda daná nemovitost opravdu patří prodávajícímu, nejsou zde nejasnosti ohledně SJM, nevázne na ní věcné břemeno nebo neočekávané zástavní právo.
Jak dlouho trvá přepis nemovitosti
Katastrální úřad ihned po obdržení dokumentů vyznačí na nemovitosti tzv. plombu. Zároveň rozešle všem zúčastněným osobám doporučený dopis nebo zprávu do datové schránky o plánované změně – během 20denní lhůty je možné se proti převodu nemovitosti odvolat, pokud například došlo k podvodu. Dvacátý první den končí možnost námitek a katastrální úřad má maximálně 10 dní na uskutečnění změny a provedení zápisu nového vlastníka. V každém případě řízení může trvat maximálně 30 dní, a pokud se nikdo neodvolal a nebyly nalezeny faktické chyby v žádosti, končí po uplynutí této lhůty úspěšným zápisem do katastru. Teprve zápisem do katastru (podepsaná smlouva nehraje roli) je přepis nemovitosti ukončen a kupující se stává oficiálním majitelem.
Přepis nemovitosti na základě darovací smlouvy
Převod nemovitosti na základě darovací smlouvy probíhá podobně jako převod na základě kupní smlouvy, plusem však je, že z daru mezi blízkými příbuznými neplatíte daň. Jediné nutné poplatky jsou pak správní poplatek za návrh na vklad a poplatek v řádu několika desítek korun za ověření podpisů na darovací smlouvě. Stejně jako u kupní smlouvy ale doporučujeme, aby i darovací smlouva byla profesionálně sepsána právníkem.
Převod nemovitosti v rámci vypořádání dědictví
V případě, že zůstavitel nezanechal závěť, dědí po něm v první dědické třídě děti, případně děti a manžel/manželka (v první třídě nemůže dědit jen samotný manžel nebo manželka, pokud nemá zůstavitel děti, posouvá se dědictví do druhé dědické třídy). Ve druhé třídě pak dědí manžel nebo manželka, rodiče, případně osoby, které s ním žily nejméně rok ve společné domácnosti. Naposledy zmíněná osoba nemůže dědit ve druhé třídě sama, v takovém případě se dědictví opět posouvá, a to do třetí dědické třídy. Dědických tříd je celkem šest, v té poslední jsou vnoučata sourozenců a děti prarodičů, tedy strýcové a tety.
Pokud měl zůstavitel dědictví manžela nebo manželku, nejprve se vypořádá SJM (není-li omezeno, připadne manželovi či manželce polovina nemovitosti, druhá polovina je pak předmětem dědického řízení). Celou nemovitost tedy zdědíte jen v případě, že jste jediným dědicem po manželovi nebo manželce, případně jediným dítětem zemřelého rodiče, který nebyl v době úmrtí v manželství (s výjimkou vyděděných zletilých dětí).
Daň z příjmu při prodeji zděděné nemovitosti
Nemovitost byste měli vlastnit alespoň 10 let, abyste nemuseli platit daň z příjmu po jejím prodeji. Do této lhůty se ale u manželů a příbuzných v přímé linii počítá i doba, po kterou ji vlastnil zemřelý. Když tedy byl zůstavitel vlastníkem nemovitosti, která je předmětem dědictví, nejméně 10 let, můžete ji prodat hned po jejím nabytí (tedy dokončeném převodu nemovitosti na katastru).
Jak se rozdělí nemovitost mezi dědice?
V případě, že je více dědiců (buď těch, kteří dědí ve stejné dědické třídě, nepominutelných, nebo zmíněných v závěti), získá každý z nich podíl na nemovitosti. Následně se buď dohodnou, případně ve prospěch jednoho z dědiců rozhodne soud. Určený majitel pak musí vyplatit zbylé dědice. V nejhorším případě, když k dohodě nelze dojít a nikdo z dědiců nechce nebo nemůže ostatní vyplatit, je nutné nemovitost prodat a rozdělit peníze.
Je lepší byt dědicům darovat, nebo čekat na dědictví?
Dědická ani darovací daň se od roku 2014 už neplatí, byla zrušena. U dědictví neplatíte ani daň z příjmu, v případě daru ji neplatíte u darování mezi příbuznými v přímé linii (děti, rodiče a prarodiče), příbuznými ve vedlejší linii (manžel, manželka, sourozenci, strýcové a tety, synovci a neteře, případně děti či rodiče manžela nebo manželky a také manžel nebo manželka jednoho z rodičů) nebo u osoby, která s dárcem žila před získáním daru alespoň jeden rok ve společné domácnosti.
Pokud zůstavitel daruje byt některému z přímých příbuzných, zbavuje ho tím nutnosti řešit dědictví – součástí dědictví mohou být i dluhy a také se platí poplatek notáři. Nevýhodou převodu nemovitosti darem je možnost, že obdarovaný (a nemovitost s ním) skončí v exekuci. Hrozí i spory v rodině, pokud nemovitost darujete jen jednomu z několika potenciálních dědiců a ostatní to vnímají jako nespravedlnost. Příjemce nemovitosti se také může k dárci začít chovat v rozporu s dobrými mravy (v takovém případě má dárce možnost požadovat dar zpět, soudní cesta ale bývá dlouhá a bolestivá). Případným sporům o užívání nemovitosti lze částečně předejít břemenem doživotního užívání, její ponechání do dědictví však bývá snazší cestou, pokud nemá zůstavitel dluhy nebo není situace mezi dědici příliš komplikovaná.
Máte-li v plánu nemovitost přenechat přátelům, lepší je jim odkázat nemovitost v závěti, než darovat ještě za života. Osoby nepříbuzné musí při darování platit daň z příjmu – 15 % z hodnoty nemovitosti.
Cena přepisu nemovitosti
Kolik se platí za přepis bytu? Za návrh na vklad do katastru nemovitostí zaplatíte od roku 2020 správní poplatek 2 000 Kč. Dejte si ale pozor, ať formulář hned napoprvé vyplníte naprosto správně a nemusí vám katastr nemovitostí vaše podání vracet – žádost budete muset podávat znovu, celý proces se tím zpomalí a znovu bude potřeba uhradit i správní poplatek. Také kupní smlouva musí splňovat všechny náležitosti, především správné označení obou smluvních stran, samotné nemovitosti, dotčených pozemků atd.
Jak na přepis družstevního bytu
Na rozdíl od bytu v osobním vlastnictví je družstevní byt majetkem bytového družstva a jeho člen má odlišná práva a povinnosti. Převod družstevního bytu se vůbec neřeší na katastru, ale pouze v rámci bytového družstva. V případě, že má jeho člen v úmyslu někomu prodat nebo darovat svůj byt (ve skutečnosti tedy členství v družstvu), musí to družstvu oznámit a předat mu údaje o novém členovi družstva. Předpisy ohledně přepisu má každé družstvo vlastní, neexistuje tedy jednotný termín, do kdy musí být převod členství schválen. Bývá to ale obvykle během několika dnů.
Poplatky družstvu za přepis se liší, většinou bývají v řádu jednotek tisíc Kč. Někdy družstvo při stanovení výše poplatku rozlišuje, zda se převádí členství na přímého příbuzného, nebo cizí osobu.
