Pronajali jste váš byt, ale zjistili jste, že nevíte, jaké máte jako pronajímatel práva a povinnosti? Pak si přečtěte tento článek, který vám danou problematiku více přiblíží.
Nejprve si stručně řekneme, jaký je rozdíl mezi pronájmem a podnájmem. Také si v krátkosti přiblížíme, jaké jsou výhody a nevýhody pronajímatele u smlouvy na dobu určitou a neurčitou.
Pronájem vs. podnájem
Pronajímatel je hlavní osobou, která odpovídá na otázku, zda se jedná o nájem či podnájem. Nájem znamená přenechání nemovitosti pro užívání třetí osobou, tedy nájemcem, přímo od vlastníka daného bytu nebo domu.
Podnájem je do jisté míry to samé, avšak rozdílem je to, že pronajímatelem není vlastník nemovitosti, ale nájemce. Tento nájemce má právo tuto nemovitost postoupit další osobě, v tomto případě podnájemci.
U nájmu zákon jasně stanovuje pravidla, případně práva a povinnosti smluvních stran. Avšak k podnájmu se žádná zákonná ochrana nájemního bydlení nevztahuje. Proto je vhodné do podnájemní smlouvy zahrnout všechny dodatky a sjednané podmínky, a to včetně výpovědní smlouvy, chovu zvířat či přijetí dalšího člena domácnosti.
Nájemní smlouva na dobu určitou
Nájemní smlouva na dobu určitou je pro pronajímatele nejvýhodnější, když pronajímatel nabízí svůj byt krátkodobě i dlouhodobě. Důrazně doporučujeme používat pouze nájemní smlouvy na dobu určitou. V případě, že nájemce hledá bydlení, pak si zvolí dobu určitou, když zamýšlí bydlení v bytě jen na pár měsíců a nebo i delší dobu, kdy si může vždy požádat pronajímatele o prodloužení.
Výhody
Díky této smlouvě se vám bude lépe spát, jelikož máte ve smlouvě jasně napsáno, kdy pronájem končí. A ještě lepší přesné datum ve smlouvě je, když se vám nájemník nezdá je možné smlouvu nechat doběhnout do konce a neprodlužovat jí. Výpověď smlouvy na dobu neurčitou může být velmi zdlouhavá.
Další výhodou je, že jako pronajímatel můžete postupně zvyšovat cenu s novou nájemní smlouvou. V tomto případě je však nejisté, zda se to nájemníkovi bude líbit a zda bude chtít v bytě bydlet i nadále.
Nevýhody
Jako všechno na světě, i smlouva na dobu určitou má svá pro i proti. Nevýhodou je menší atraktivnost pro budoucí nájemníky, kteří mohou díky době určité nájemné ukončit a najít si něco pro ně lepšího.
Pokud jste si ve smlouvě nedohodli jinou formu výpovědi než vypršení termínu nájemní smlouvy, pak nemůžete nic dělat. Musíte zkrátka počkat, až sjednaný termín nájmu vyprší.
Smlouva na dobu neurčitou
Smlouvu na dobu neurčitou v žádném případě nedoporučujeme. Pronajímatel jí může použít v případě dlouhodobého pronájmu, ale tento typ smlouvy pro pronajímatele není výhodný.
Výhody
V případě, že jako pronajímatel umožníte lidem bydlet v bytě na dobu neurčitou, získáte si je na svou stranu lépe. Většinou totiž lidé shání dlouhodobější bydlení. Ale i smlouvu na dobu určitou lze automaticky prodloužit v případě že má nájemník vše v pořádku.
Nevýhody
Zákon má pod ochranou převážně nájemce, jelikož bydlení je jedna ze základních lidských potřeb. Když se tedy objeví jakékoliv problémy, je to většinou pronajímatel, kdo s tím nemůže nic moc dělat.
Nájemce například může dostat výpověď kvůli dlužnému nájemnému až po třech nezaplacených nájmech. Avšak ani to bohužel pronajímateli nezaručí, že se nájemce doopravdy odstěhuje.
Nevýhody pro nájemce
Pokud nájemce narazí na pronajímatele, který s ním uzavře smlouvu na dobu neurčitou a po několika měsících začne být nájemníkovi nesympatický a dělat mu naschvály, musí nájemce podat výpověď z nájemní smlouvy. U smlouvy na dobu určitou by to bylo o něco snazší. Stačilo by počkat na datum ukončení a byl by z toho nájemce venku.
Práva a povinnosti nájemce a pronajímatele
Druhým nejrozšířenějším právem, hned po právu vlastnickém, je nájemní. Jak nájemce, tak i pronajímatel má svá práva a povinnosti. A my se na ně podíváme trochu blíže.
Jakmile s nájemcem sepíšete nájemní smlouvu, vzniká mezi vámi právní akt. Tento akt znamená pro vás i pro nájemce mnoho práv i povinností. Podíváme se na to, která práva a povinnosti to jsou.
Předání bytu nebo domu
Vy jakožto pronajímatel jste povinen předat nájemci pronajímaný byt či dům ve stavu způsobilém k užívání. Zpravidla se byt předává v den, na kterém se s nájemcem dohodnete ve smlouvě.
Pokud tento den určený není, pak je dnem předání první den v následujícím měsíci. Předání bytu obvykle probíhá tak, že pronajímatel dá nájemci klíče od bytu a podepsanou nájemní smlouvu.
Práce v pronajatém bytě
Povinnost pronajímatele je umožnit užívání bytu a zároveň základní povinností nájemce je řádné užívání bytu. Pronajímatel ale může v nájemní smlouvě uvést, co si pod řádným užíváním představuje.
Nájem je primárně určen k tomu, aby se v bytě bydlelo. Není však možné vyloučit ani práci či podnikání v bytě, a to hlavně v období koronaviru, kdy převládá práce z domova. Nejčastěji se jedná o kancelářskou činnost, není ale možné vyloučit ani jinou činnost, která může ve větší či menší míře zatěžovat byt a ostatní nájemníky.
A protože pracovní prostředí prochází velkou změnou, jen málo mladých lidí chce svou pracovní dobu strávit v kanceláři, kam musí každý den dojíždět. Jeví se tak o mnoho pohodlněji strávit pracovní dobu doma.
Jak jsme již naznačili výše, práci z domova, nebo také “home office”, pomohlo hlavně období koronaviru, které téměř znemožnilo práci v kolektivu. Navíc i služby se přesouvají do online prostředí, takže se hned pro několik profesí jeví home office jako ideální řešení.
Nájemné bytu nebo domu
Placení nájemného je základní a nejdůležitější povinností nájemce. Tuto povinnost je vhodné v nájemní smlouvě více rozepsat. Případně můžete využít evidenční list, který můžete uvést jako přílohu nájemní smlouvy. Pozor evidenční list se může měnit a pak budete muset udělat dodatek nájemní smlouvy.
Z tohoto listu je následně patrný rozpis nájemného či zálohy na energie a vodu. Obvykle se nájemné hradí jednou za měsíc. V případě, že se nájemníkovi tento způsob nehodí, může se s vámi dohodnout jinak.
Nemůže-li nájemce z jakéhokoliv důvodu zaplatit za daný měsíc plnou částku, může si s pronajímatelem domluvit slevu z nájemného, kterou v dalším měsíci doplatí.
Optimální výše nájemného
V případě, že jste si na pronájem bytu nesjednali realitního agenta, vám mohou ve stanovení správné ceny pomoci různé realitní servery. Udělejte si detailní průzkum v jaké výši se nájemné ve vaší lokalitě pohybuje.
Vhodné je tedy si některý z realitních serverů otevřít a vyhledat si co nejvíce podobné byty tomu vašemu. Hledáte tedy nejen podle velikosti bytu, ale také podle stavu, vybavení či lokality.
V případě, že se vám podaří najít takové byty, pomůže vám to určit cenové rozmezí nájemného. Pokud nespěcháte s pronájmem, můžete zkusit dát vyšší částku a počkat zda si váš byt vybere nějaký zájemce. Když se byt do dvou týdnů nepronajme za vyšší částku, tak cenu snížit na cenu obvyklou v dané lokalitě.
Součásti nájemného
Nájemné může být definováno jako samotné, případně vás nájemce může požádat, aby k němu byly připočítány úhrady za služby související s užíváním bytu. Prakticky se jedná například o vodu či elektřinu. Tyto služby můžete uvést také v evidenčním listu, který jsme již zmiňovali.
Vždy nechejte přepsat energie na nájemníka. Díky tomu nájemce získá možnost zvolit si svého dodavatele služeb a také bude mít větší přehled o svých výdajích. V případě že bude mít nedoplatek v době ukončení smlouvy, nebudete jej muset řešit a bude možné byt hned zase pronajmout.
Máme tu také platbu do fondu oprav, která je velmi často diskutovaným tématem. Řada právních výkladů se shoduje na tom, že se jedná o platbu, která s nájemníkem nemá v podstatě nic společného a navíc z ní nemá žádný prospěch. Neměla by být tedy nájemci účtována.
Poslední součástí nájemného může být ještě kauce, kterou může pronajímatel od nájemce vyžadovat při podepsání nájemní smlouvy. Jedná se o jakousi pojistku, která může sloužit na úhradu dlužného nájemného či opravu poškození způsobeného nájemcem.
Zvyšování nájemného
Nájemné by mělo respektovat tržní ceny a další faktory jako například inflace a pod. K zvedání nájemného je možné přistupovat hned několika způsoby. Tím nejčastějším způsobem ze strany pronajímatele je prodlužování smlouvy na dobu určitou, nejčastěji po jednom roce a do navazující smlouvy uvést vyšší nájemné.
Poté je řada na nájemci, zda je ochoten tuto sumu respektovat a dále tak zůstávat v bytě. Většinou je výhodné pro nájemníka v bytu zůstat. Neplacení nájemného. Co hrozí?
Nejhorším scénářem pro neplacení nájemného je výpověď z nájmu. Na to má pronajímatel plné právo. Může tak učinit buď s klasickou výpovědní dobou, nebo po době alespoň tří měsíců.
Ideálním řešením je, pokud jste v roli pronajímatele, nenechat celou situaci zajít tak daleko. Máte jako pronajímatel právo na neuhrazené nájemné upozornit nájemce, který by ve vší slušnosti měl nájemné zaplatit bez zbytečného odkladu.
Některé situace se zpožděným nájemným mohou mít také banální příčinu, jakou je například špatně nastavený či zapomenutý trvalý příkaz. Je proto vhodné nájemce nejprve slušně upozornit.
Domácí zvířata v bytě
Vy jako pronajímatel nemáte právo zakázat nájemci domácího mazlíčka v bytě. Pokud se nájemce rozhodne v bytě chovat zvíře, pak by vás o tomto měl ještě před uzavřením smlouvy informovat.
Vám jako pronajímateli může domácí zvíře v bytě vadit. Pokud má nájemce mazlíčka, kterého chce nastěhovat do vámi pronajateho bytu, má na to právo. Vy ale na druhou stranu nemusíte nájemci poskytnout nájemní smlouvu a umožnit mu tak bydlet v bytě. Můžete si najít jiného nájemce, který vám v tomto přání vyhoví.
Je totiž velmi podstatné, že nájemce má ze zákona nárok na chování domácího mazlíčka v bytě. A toto platí i za předpokladu, že mu to nájemní smlouva vysloveně zakazuje. Avšak chov musí respektovat domovní řád a nevyrušovat ostatní nájemníky.
Návštěvy v pronajatém bytě
Zdá se to podivné, ale také návštěvy může pronajímatel nájemníkovi zakázat prostřednictvím nájemní smlouvy. Avšak doopravdy zakázat to, stejně jako domácí mazlíčky, nemůže. Pronajímatel má ale právo vědět, kolik osob bude v bytě trvale bydlet. A dokonce má nájemce povinnost tuto skutečnost uvést.
Omezovat tímto způsobem nelze krátkodobé návštěvy. Pokud k nájemci tedy přijde kamarádka na kávu, je vše v pořádku. Jestli se s vámi nájemce nemůže dohodnout na tom, zda se u osoby ve vašem bytě jedná o návštěvu, pak rozhoduje počet dní strávených v bytě.
Správné nastavení práv a povinností v nájemní smlouvě
Pro nájemce a pronajímatele je důležité, aby sepsali takovou nájemní smlouvu, která bude vyhovovat oběma stranám. Díky tomu, že sepíšete kvalitní nájemní smlouvu stanovující veškeré dodatky a podrobnosti, se vyhnete většině problémů.
Opravy a údržba v bytě
O opravy a údržbu v bytě se dělí nájemce spolu s pronajímatelem. Nájemce má povinnost hradit ze svého běžné údržby a drobné opravy v bytě. Tímto máme namysli pravidelný úklid, čištění a údržba spotřebičů.
Dále do této údržby a oprav patří kontrola funkčnosti termostatických hlavic, kontrola a údržba vodovodních baterií a vodovodních výtoků. Nesmíme opomenout ještě opravy dveří a oken. Obecně se do povinností nájemce řadí opravy, které nepřesáhnou částku 1000 Kč.
Pronajímatel má potom povinnost danou zákonem udržovat pronajímaný byt ve stavu způsobilém k užívání. Do této povinnosti spadá zajištění základních potřeb, jako je například dodávka vody, tepla a jiné.
Pronajímatel by měl dále hradit větší opravy v bytě. Jelikož u nájemce to byla částka 1000 Kč, vyplývá z toho, že pronajímatel má povinnost hradit náklady nad 1000 Kč. Pokud se nějaká věc v bytě stane nefunkční, pak má pronajímatel povinnost zajistit náhradu této věci.
Specifickou podkategorií je ještě například oprava omítek, malování či tapetování. Toto zmíněné se řadí mezi běžnou údržbu, avšak přesahuje ve většině případů danou částku 1000 Kč.
Větší problém však nastává v tom, že nájemce a pronajímatel mají na vzhled bytu odlišné pohledy a může tak dojít k nedorozumění. Je proto dobré se na této skutečnosti domluvit ještě před podepsáním nájemní smlouvy a tento dodatek do ní přidat.
Závažnější vady či poškození v bytě
Jak jsme si řekli v předchozích odstavcích, drobné opravy a běžnou údržbu si hradí nájemce sám. Co ale dělat v takovém případě, kdy se v bytě stane nějaká havárie či dojde k velkému poškození?
V případě nějakého závažného poškození musí nájemce pronajímateli neprodleně tuto skutečnost nahlásit. Dále by měl nájemce zajistit, aby se napáchaná škoda už dále nezvětšovala.
Nájemce tedy musí aktivně a okamžitě začít jednat a další škodě tak zabránit. Pokud při této škodě vznikly nájemci jakékoliv náklady, nájemce má právo na náhradu těchto nákladů, případně na slevu z nájemného.
Slevu či náhradu nákladů za vzniklé škody však nájemce nemusí dostat, pokud tuto škodu sám způsobil. Po oznámení by pak měl jednat okamžitě pronajímatel, který by měl zajistit opravu této škody. Pokud tak neučiní, může škodu odstranit nájemce.
Úpravy v bytě
Změny a úpravy v bytě se týkají především dlouhodobých nájemníků, kteří po čase chtějí v bytě cosi změnit či upravit. Ať už se jedná o pouhé přibití obrazu či poličky nebo o výměnu kuchyňské linky.
Rozsah těchto úprav a změn je vhodné ukotvit v nájemní smlouvě. Avšak obecná platnost říká, že pokud po změnách a úpravách v bytě touží nájemce, měl by o tom vždy pronajímatele informovat.
A samozřejmě pronajímatel s tím musí souhlasit. Pokud se nájemce a pronajímatel nedohodnou jinak, pak by měl nájemce po vypovězení smlouvy byt vrátit do původního stavu bez zbytečného odkladu.
Pokud změny a úpravy v bytě chce sám pronajímatel, opět je nutná vzájemná domluva. Pokud k této domluvě nedojde, nemůže s tím nájemce nic dělat. Pouze se s tím smířit. Avšak pouze za předpokladu, že pronajímatel tímto krokem nesníží hodnotu bydlení a neomezí se zásadním způsobem užívání bytu.
Změna vlastníka a přechod nájmu
Jsou nejasnosti, které se objevují také u možného přechodu nájmu. Jedná se o takovou situaci, kdy zemře nájemce bytu, se kterým sice bydlela další osoba, ale nemá jiný byt, kde by mohla bydlet.
Přechod nájmu se může uskutečnit v případě, když je tato osoba se zemřelým nájemcem v určitém vztahu. Může to být manžel/manželka, přítel/přítelkyně, rodiče, sourozenci, zeť či snacha, dítě či vnouče. U jiných osob, které s nájemcem nejsou v takovém vztahu, který jsme právě uvedli, záleží na pronajímateli, zda s tím bude souhlasit.
Pokud tyto podmínky se vztahem k nájemci splňuje hned několik osob, pak se pronajímaný byt stává nájemním pro všechny právoplatné osoby. Poté už je na těchto osobách, aby pronajímateli prokázaly, že se zemřelým nájemcem byt sdílely. Mohou využít například svědectví sousedů.
Avšak se tímto mění doba nájmu, a to z doby neurčité na dobu určitou. Zákon uvádí, že nový nájem je limitován na dobu dvou let od smrti nájemce. Toto omezení se však nevztahuje jak na osoby, které dosáhly věku 70 let, tak na osoby, kterým ještě nebylo 18 let.
V druhém případě, tedy když osoba ještě nedosáhla plnoletosti, nájem končí nejpozději v den, kdy daná osoba dosáhne věku 20 let. Musíme ještě zmínit, že nájemní smlouva na dobu určitou má svá pravidla.
U pronajímatele může dojít taktéž ke změně. A to nejčastěji v případě prodání bytu nebo domu. Pro nájemce se ale v podstatě nic nemění. Nemusí se bát, že při prodeji bytu přichází zároveň také ukončení nájemní smlouvy.
Platí totiž základní pravidlo, že nový majitel, který si od předchozího pronajímatele koupí tento byt, vstupuje do vztahu nájemce a pronajímatel se všemi právy a povinnostmi, které byly stanoveny s předchozím pronajímatelem.
Avšak nový majitel bytu nebo domu může nájemci vypovědět nájemní smlouvu ze stejných důvodů, jako tomu bylo u předchozího pronajímatele. Ale samotná změna majitele se do tohoto důvodu nepočítá.
Ochrana práv, které vyplývají z nájemní smlouvy
Zákon v řadě záležitostí ochraňuje nájemce a zároveň omezuje volnost pronajímatele. Tato ochrana se vztahuje, jak jsme již zmínili, na neplatný zákaz chovu domácích mazlíčků či návštěvu. Co však ještě spadá do této ochrany? Například specifická ochrana nájemců, která platí při ukončení nájmu pomocí výpovědi.
I přes všechny tyto ochrany, které nájemci mají, zůstávají stále nejslabším článkem. Proto na jejich ochranu vznikají dokonce různá sdružení nájemníků. Tato sdružení se starají o jejich zájmy. Tato sdružení existují také na podporu a zájmy pronajímatelů a majitelů bytů.
Sdružení nájemců a pronajímatelů jsou tu především od toho, aby prosazovala zájmy na globální úrovni. To znamená hlavně prosazování legislativních změn. Avšak stále je tu právník, který s porušením práva vyplývajícího z pronájmu pomůže nejvíce.
Chci investovat do pronájmu
Pokud jste nováčkem ve světě nemovitostí a investic do nich, pak je pro vás tento článek velkým ponaučením. Je totiž třeba dbát na práva a povinnosti jak vás jako budoucích pronajímatelů, tak i osob, které se někdy stanou vašimi nájemníky.
Jestli se v tomto světě ještě neorientujete, ale chtěli byste, pak pro vás máme náš kurz Profesionálním investorem do bytů na pronájem, který je sestaven od opravdových profesionálů.
Kurz vás krok po kroku provede světem investic a učiteli vám budou profesionálové s dlouholetými zkušenostmi z oblasti práva a daní. Kurz probíhá online, díky čemuž bude mít účastník z kurzu co největší užitek.
