Stali jste se vlastníky investičního bytu a možná máte pocit, že to nejtěžší – tedy koupě bytu, je za vámi. Stejně důležité jako výběr správného bytu je však i příprava na pronajímání bytu. Tedy vhodné opravy/úpravy, kvalitní nájemní smlouva, určení správné výše nájmu, pojištění nemovitosti a samozřejmě nalezení toho nejlepšího nájemce. S tím vším vám v následujících odstavcích poradíme a vy tak budete mít jasno, na co si dát pozor.
Pronajímat sám nebo přes realitku?
Rekonstrukce
Než se pustíte do samotného pronajímání, je třeba byt řádně opravit. U vizuální stránky se držte jednoduchosti. Ne každý má stejný vkus jako vy, proto je nejlepší nechat stěny vymalované na bílo a u dalších prvků rovněž volit neutrální barvy. Byt bude jednak působit čistěji a luxusněji a navíc tak při pronájmu bytu dáte nájemníkovi prostor k vlastní fantazii. Do smlouvy si však nezapomeňte dát klauzuli, že byt musí být při ukončení nájmu vrácen v původním stavu, tedy i vymalován ve stejných barvách.
Pokud je v bytě nutné udělat větší rekonstrukci a vy nejste zrovna domácí kutil/ka, svěřte vše raději do rukou odborníků. Pokud máte v plánu spravovat více bytů k pronájmu a všechny jsou v jedné oblasti, je ideální najít si řemeslníky, kterým budete důvěřovat a kdykoliv se na ně budete moct obrátit.
Vybavení bytu
Z naší zkušenosti doporučujeme byt pronajímat spíše nezařízený. Nemusíte řešit opravy pro další nájemníky a málokdy se zvýšení nájmu u vybaveného bytu podaří tak, aby návratnost investice nebyla příliš dlouhá. Dost často se stává, že nájemníci už nějaký svůj nábytek mají nebo si chtějí bydlení zařídit podle svého – například potřebují dětský pokoj a vy máte místnost zařízenou jako pracovnu. Poté vám nebo jim vzniká problém, co se stávajícím vybavením.
Ze zákona musí být v bytě základní vybavení koupelny, záchodu a kuchyně – kuchyňská linka a sporák. Tady dbejte na to, aby zmíněné věci odpovídaly kvalitě celého bytu. Cena za kuchyňskou linku u bytu za 5 000 000 Kč by měla být podstatně vyšší než u bytu za 900 000 Kč.
Fotografie
Jakmile je byt připravený, důležité jsou kvalitní fotografie, které vám byt “prodají” na inzertních portálech. Lidé nakupují (v našem případě pronajímají) očima a pokud máte fotografie zdůrazňující všechny přednosti bytu, můžete tak výrazně zkrátit dobu, kdy budete hledat správného nájemníka. Na toto téma budeme v budoucnu psát samostatný článek.
Inzerce
Cílem našeho kurzu je naučit vás, abyste si zvládli byt sami koupit, správně upravit a následně i pronajímat a spravovat. Pokud všechny tyto činnosti svěříte do rukou jiných lidí (realitní kanceláře, správců, architektů…), návratnost vaší investice bude mnohonásobně delší, protože budou přibývat další a další náklady.
Pokud již máte vhodné fotografie, naučíme vás napsat přesvědčivý inzerát, vybrat nejlepší inzertní servery, připravit se na prohlídky se zájemci – tedy kompletní návod, jak postupovat při pronájmu bytu a samozřejmě, na co si dát pozor při pronájmu bytu. Kurz je sepsán na základě našich dlouholetých zkušeností s pronájmem bytů a “radil” nám samozřejmě i občanský zákoník. Pokud už máte zkušenost s pronajímáním vašich nemovitostí s realitní kanceláří, uvidíte, že ušetříte nemalé peníze a v konečném důsledku i čas. Vše budete mít totiž pevně v rukou svých nebo vašeho vlastního týmu.
Jak určit výši nájmu?
Inzerovat ovšem nemůžete bez určení měsíčního nájmu. Cílem je pronajmout nemovitost za co nejvyšší cenu. Zohlednit musíte tyto parametry nemovitosti:
- lokalitu
- velikost
- stav
- vybavení
Nejjednodušší je najít v dané lokalitě stejně velké byty/nemovitosti, které mají i podobné vybavení a porovnat ceny bydlení.
TIP: Na prvních 14 dní zvyšte cenu, kterou jste si určili, o 10-15 %. Pokud bude byt někomu vyhovovat velikostí, polohou nebo bude potřebovat bydlet rychle, může být ochotný zaplatit i toto nájemné. Když se tak nestane, snižte cenu na průměr.
Energie a služby
Nastavení záloh na služby a správnou formulaci v nájemní smlouvě probereme v samostatném článku. U energií doporučujeme zvolit variantu, kdy má nájemce vlastní smlouvy s dodavateli a jde to mimo nájemné. V tomto případě si pronajímatel ušetří spoustu starostí s vyúčtováváním, vracením přeplatků, či vymáhání nedoplatků.
Připravte si kvalitní nájemní smlouvu
Dvakrát měř, jednou řež. To u nájemní smlouvy platí dvojnásob. Špatně připravená dokumentace vás totiž může stát, v případě problémového nájemníka, nemalé problémy – peníze, čas a v neposlední řadě i nervy. Pokud si říkáte, že “na netu” je spousta vzorů smluv zdarma, před tímto postupem vás varujeme. Chcete-li být skutečně profesionálním investorem, řádné nájemní smlouvy jsou jedním z nejdůležitějších bodů celého procesu. Pak můžete být jako pronajímatel klidný. Nájem bez písemné smlouvy je v dnešní době holým nesmyslem.
Právní služby
V tomto případě rozhodně doporučujeme využít služeb profesionála. V našem kurzu “Staň se profesionálním investorem do bytů na pronájem” s vámi projdeme krok po kroku, co všechno by měla nájemní smlouva (NS) obsahovat. Protože ani právníci nejsou všichni skvělí a vy byste měli mít jistotu, že smlouva obsahuje vše, co potřebujete. Pokud se budete v náležitostech nájemní smlouvy orientovat, i vaše zadání právníkovi bude jednodušší. Na něm už budou “pouze” správné paragrafy.
Součástí našeho kurzu je i vzor NS a GDPR dokumentu, které můžete použít jako základ a s vaším právníkem pouze upravit na míru vaší nemovitosti. Ušetříte tak peníze oproti tomu, kdyby celou smlouvu vytvářel a navíc jako pronajímatel využijete všechny naše tipy.
Naše doporučení:
- sjednejte nájemní smlouvu na dobu určitou (1 rok)
- bez automatického prodlužování
- nezapomeňte na GDPR a předávací protokol
- energie si nájemce hradí sám
- podepsat i rezervační smlouvu, kterou si potencionálního nájemíka pojistíte
Prověřte si svého budoucího nájemníka
Nikdy nepodceňujte výběr nájemníka. Možná si říkáte, že když bude problémový, zkrátka mu dáte výpověď, ovšem z vlastní zkušenosti vám můžeme říct, že i za krátkou dobu může špatný nájemník napáchat velké škody:
- neplatit energie = odpojení elektroměru, jehož zapojení půjde za vámi
- zničení bytu
- neplatit nájem = vymáhání, soudní spory…
- problémy se sousedy
V dnešní době existuje naštěstí mnoho způsobů, jak si zájemce o byt prověřit. Jednou ze základních možností je CEE (centrální evidence exekucí) – jistě nechcete v bytě notorického neplatiče. Dále stojí za to prohlédnout sociální sítě, kde můžete zjistit například to, že dotyčný zájemce několikrát do týdne pořádá akce s mnoha lidmi.
Otázky
Už na prohlídkách byste měli mít připravené otázky, které budete pokládat zájemcům. To je stejně důležité jako mít připravené odpovědi na jejich otázky. Pronajímatel by měl mít předem jasno, jestli v bytě chce spíše rodinu, nebo se bydlení vyplatí pronajmout třeba více studentům. Zda-li bude byt kuřácký/nekuřácký apod. Stejně tak by měly být definované důvody pro výpověď.
TIP: S nájemníkem sepište i dokument “Informace o budoucím nájemníkovi”, ten bude přílohou smlouvy a jednou z jeho součástí je i seznam a počet osob, které budou v bytě bydlet. Co dalšího by měl obsahovat? To se dozvíte v našem kurzu.
Pan domácí není hodinový manžel
Jedním z častých problémů investorů, kteří si objednávají naše služby správců, je to, že je nájemníci využívají co by hodinové manžele nebo vyžadují slevy z nájemného/proplácení jakékoliv drobnosti, která se v bytě přihodí. To však není vaše povinnost.
Co říká zákon?
Zjednodušeně se dá říct, že drobné opravy si nájemník hradí sám a v případě nějakého většího problému nebo havárie jdou náklady za vámi. Nařízení vlády č. 308/2016 Sb přesně definuje, které věci má na starosti nájemce. Toto nařízení si můžete vyhledat na internetu, ale je samozřejmě i součástí našeho kurzu.
Kontrola bytu
Pokud nechcete po ukončení pronájmu přijít do zdevastovaného bytu, rozhodně doporučujeme byt pravidelně kontrolovat. Ale nezapomeňte to uvést v nájemní smlouvě! Pokud navíc na tyto pravidelné kontroly (nemyslíme konkrétní termíny, ale vůbec fakt, že se budou konat) zájemce upozorníte hned na prohlídce, můžete rovnou odradit problémové jedince.
Abyste ale zároveň nikoho nevyděsili, definujte ve smlouvě, že byt můžete navštívit bez přítomnosti nájemníka pouze v případě havárie, nebude-li nájemce prokazatelně k dosažení, a pouze za přítomnosti svědka.
Nešetřete na pojištění
Dalším, na co byste neměli zapomenout je pojištění bytu. I bezproblémovým nájemníkům nebo sousedům se může stát nehoda a není nic horšího, než když váš nově zrekonstruovaný byt vytopí sousedi a vy jste bez pojistky. Základní pojištění by mělo být proti škodám způsobeným využíváním bytu, ale lze ho samozřejmě libovolně rozšířit. Tato rozšíření už záleží na každé pojišťovně.
Doporučujeme si udělat porovnání od několika pojišťoven nejen kvůli ceně pojistky, ale třeba i recenzím, jak se pojišťovny chovají v případě, že opravdu dojde k nějaké havárii.
Kdo by měl sjednat pojištění?
Doporučujeme pojistku sjednat na sebe a nájemníka uvést do smlouvy. Sice vás to v případě změny nájemníka bude stát nějaké zařizování, ale budete mít jistotu, že je vše řádně pojištěné.
TIP: Nezapomeňte, že nemovitost můžete pojistit s nebo bez vybavení. Pokud si sjednáváte pojištění online, může se stát, že zvolíte špatnou možnost a následné poškození vybavení bytu vám pojišťovna neproplatí.
Stále si nejste jistí některými aspekty pronajímání bytů? Podívejte se na naše kurzy nebo nám rovnou napište. S pronájmy máme bohaté zkušenosti a mnoha klientům pomáháme se správou jejich bytů.
