Kdo je nájemce a na co si dát pozor při jeho výběru

j

Napsal Petr Králík

}

16.06.2022

Zjistěte, jak vybrat toho nejlepšího nájemce pro svůj byt nebo dům. Předáme vám naše mnohaleté zkušenosti se správou nemovitostí k pronájmu ještě dnes.

Láká vás vidina pravidelného pasivního příjmu? Chtěli byste investovat do nemovitosti a začít ji pronajímat? Pomůžeme vám zorientovat se v základních pojmech a poradíme, jak se stát odborníkem v investování. Dozvíte se, na co se při výběru toho nejlepšího nájemce zaměřit a jak se vyhnout problémovým zájemcům. Co můžete nájemci zakázat a o čem naopak může rozhodovat i bez vašeho souhlasu? Zjistěte, jaká práva a povinnosti se týkají nejen nájemce, ale i vás. Nemusíte mít obavy, že vám se stálým příjmem přibude i plno starostí. Řešení vám totiž nabídneme i v případě, že byste si chtěli zajistit stabilní příjem, ale na výběr potenciálních nájemců a správu zakoupené nemovitosti nemáte čas nebo chuť.

Pronajímatel předává nájemcům klíče od pronajatého bytu.

Kdo je nájemce

Nájemce je osoba, která si od vás pronajala byt za domluvenou částku, tedy za nájemné. Dříve se místo nájemce používalo slovo nájemník, ale v současné terminologii byste tento výraz nenašli. Občanský zákoník upravující vztahy v rámci nájmu, který vzniká po uzavření nájemní smlouvy, pracuje pouze s nájemcem a pronajímatelem. Nicméně v běžné mluvě se spíše setkáte s někdejším označením nájemník. Jedná se o zažitou frázi, která se mezi lidmi používá nejčastěji. 

Jak prověřit zájemce o pronájem bytu

Nikdy není od věci si případného nájemce předem prověřit. Určitě jde o lepší variantu, než dodatečně řešit komplikace jako je neplacení nájmu, neplacení energií, zničení vašeho bytu, vyhrocené vztahy se sousedy apod.

V dnešní době máte poměrně dost možností, jak zadarmo nebo za poplatek zjistit, jestli zájemce o váš byt nemá dluhy, není v exekuci nebo po něm není vyhlášeno policejní pátrání. Dlužníka snadno objevíte v insolvenčním rejstříku, v Registru živnostenského podnikání si ověříte pravdivost údajů u OSVČ a zároveň zjistíte, jestli daná osoba nemá pozastavenou činnost. Nápomocná vám bude i databáze osob v pátrání Policie ČR, Centrální evidence exekucí nebo úřední deska VZP, kde pojišťovna zveřejňuje seznam dlužníků zdravotního pojištění. 

Prověřit zájemce můžete i na sociálních sítích, podívejte se na jeho profil na Facebooku, Twitteru a dalších médiích.

Kdo je pronajímatel

V případě, že vlastníte nemovitost, kterou za konkrétní částku poskytujete k pronájmu, jste pronajímatelem vy. Pronajímatelem se tedy může stát jedině majitel daného bytu nebo domu. U obecních nebo městských bytů je pronajímatelem obec či město. 

Nájem vs. podnájem. Jak se od sebe liší?

Nájem

Jak už jsme zmínili, nájem je vztah mezi vlastníkem bytu neboli pronajímatelem a nájemcem. Tento typ závazku vzniká uzavřením nájemní smlouvy. Pronajímatel přenechává nájemci dům, byt nebo jeho část k dočasnému užívání a nájemce platí nájemné za možnost užívat prostory.

Podnájem

Oproti tomu podnájem je smluvní vztah mezi nájemcem a třetí osobou, tedy podnájemcem. Jako pronajímatel bytu byste měli vědět důležitou informaci. Pokud nájemce ve vašem bytě bydlí, může podle zákona č. 89/2012 Sb. poskytnout jeho část k podnájmu bez vašeho souhlasu. V této situaci má zákon přednost před nájemní smlouvu, takže případný zákaz zanesený ve smlouvě není platný.

Váš souhlas je nutný pouze v situaci, kdy nájemce v bytě nebydlí. Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i vaše vyjádření musí být vždy písemně. Mějte na paměti, že na odpověď máte jeden měsíc. Pokud do té doby nájemce neobdrží vaše rozhodnutí, může podnájem zrealizovat.

Zároveň ale platí, že nájemce má vůči vám oznamovací povinnost o zvýšení počtu osob žijících v bytě. Jestliže vás nejdéle do dvou měsíců nebude informovat o změně, v krajní míře může být jeho jednání považováno za závažné porušení povinnosti.

Podnájem vzniká i v situaci, kdy disponujete bytem v družstevním vlastnictví a chcete ho pronajmout třetí osobě. Ovšem pouze v případě, že stanovy družstva tuto možnost zcela nevylučují.  

Mladý pár se stěhuje do nově pronajatého bytu.

Nájemní smlouva a další dokumentace. Nevyplácí se je podcenit

Pokud chcete začít s pronájmem nemovitostí, vždy mějte připravenou kvalitně zpracovanou nájemní smlouvu. Měla by obsahovat identifikaci účastníků, tedy nájemce a pronajímatele, předmět nájmu, platbu a způsob úhrady nájemného a dobu pronájmu. Důležitým bodem jsou práva a povinnosti obou stran, na kterých se pronajímatel s nájemcem dohodnou, zánik smlouvy a závěrečná ustanovení.

Nedoporučujeme vám spoléhat se na vzory, které najdete na internetu volně ke stažení. Čas a peníze investované do přípravy dokumentace se vám totiž mnohonásobně vrátí. V situaci, kdy se ze slušného nájemce stane nájemce problémový, je pro vás kvalitní smlouva jedinou záchranou.

Vždy sjednávejte nájemní smlouvu na dobu určitou (1 rok) bez automatického prodlužování. Co se týče dalších dokumentů, neměli byste zapomenout na předávací protokol, ve kterém je detailně popsán stav bytu před nastěhováním nového nájemce, GDPR a rezervační smlouvu, díky které budete mít jakousi jistotu, že se nájemce nastěhuje.

Veškeré dokumenty konzultujte s profesionálem. Konzultaci si můžete domluvit i u nás, stačí vyplnit kontaktní formulář. Pro ujasnění všech záležitostí, které potřebujete vyřešit, neváhejte využít také náš kontaktní formulář.

Chcete do problematiky více proniknout? Hledáte individuální přístup a někoho, kdo s vámi podrobně projde jednotlivé body nájemní smlouvy? V takovém případě se podívejte na náš kurz „Staň se profesionálním investorem do bytů na pronájem“. Předáme vám mnohaleté zkušenosti z praxe, díky kterým nastartujete vlastní kariéru investora. 

Nájemné

Jak už jsme si vysvětlili, jedná se o částku, kterou vám bude pravidelně nájemce platit. Výši nájemného si určíte v nájemní smlouvě včetně období, za které má být uhrazené. Zapomenete-li období ve smlouvě uvést, jedná se dle zákona o lhůtu jednoho měsíce.

Ohledně zvyšování nájemného se můžete s nájemcem dohodnout přímo v nájemní smlouvě. Taková dohoda má přednost před zákonem. Jestliže v nájemní smlouvě podobná dohoda chybí, můžete nájemné zvýšit až poté, co nájemci písemně navrhnete změnu. 

Pokud nájemce se zvýšením souhlasí, smíte nájemné zvýšit. Navrhované zvýšení ale společně s tím, které proběhlo v posledních třech letech, nesmí dle zákona převyšovat 20 %. V případě, že nájemce s navýšením nesouhlasí, můžete o stanovení výše nájmu požádat soud, nebo nechat nájemní smlouvu dojít do konce, vše ukončit a najít nového nájemníka.

Pronajímatel podepisuje nájemní smlouvu.

Práva a povinnosti. Na co často nájemce a pronajímatel zapomínají?

Jako pronajímatel si dejte pozor, abyste jednali v souladu s občanským zákoníkem. Není žádnou výjimkou, že někteří pronajímatelé zakazují věci, na které mají nájemci ze zákona právo. 

Na druhou stranu nájemci často zapomínají informovat pronajímatele o důležitých skutečnostech a spravují ho o těch, které mají rozhodnout, nebo vyřešit sami.

Přihlášení k trvalému bydlišti

Nájemce nepotřebuje souhlas pronajímatele v případě, že chce pronajatý byt nahlásit na úřadě jako místo trvalého pobytu. Stačí vyplnit potřebný formulář a předložit nájemní smlouvu.

Jiná situace ovšem nastává u podnájemníka. Přestože podnájemník řeší smlouvu o podnájmu s nájemcem, v případě přihlášení trvalého bydliště potřebuje souhlas pronajímatele nemovitosti.

Podnikání

Nájemce může v pronajatém bytě pracovat nebo podnikat a nepotřebuje souhlas pronajímatele. Podle občanského zákona svou činností ale nesmí způsobit zvýšené zatížení pro byt nebo dům. Váš souhlas by byl nutný za předpokladu, že by chtěl nájemce nahlásit pronajatý byt jako sídlo firmy.

Nový člen v domácnosti

Počet členů v pronajatém bytě nebo domě se uvádí v nájemní smlouvě a jakoukoliv změnu vám musí nájemce nahlásit. Nového člena ovšem nemůžete odmítnout, pokud se jedná o nájemcova partnera, příbuzného nebo potomka.

Kuřáci

Mnoho majitelů nemovitostí k pronájmu v inzerátech uvádí, že hledají jenom nekuřácké nájemce. Ovšem zákaz vložený do nájemní smlouvy je hodně problematický, protože nájemci v pronajatém prostoru kouřit mohou, pokud svými návyky nezačnou poškozovat byt nebo ohrožovat a nepřiměřeně obtěžovat ostatní obyvatele v domě. 

Jak se tedy můžete jako pronajímatel bránit? Nejlepší cestou je jednání narovinu. Máte právo se rozhodnout, koho do svého bytu přijmete. Jestli mají zájemci o bydlení problém kouřit mimo interiér bytu, můžete dát přednost nekuřáckým nájemcům a ušetřit si případné potíže. U stávajících nájemců není od věci zvážit zvýšení nájemného v důsledku opotřebení bytu i jeho vybavení, které znamená vyšší náklady na jeho renovaci. 

 Zvířata v domácnosti

Podobně jako kouření, nemůžete z pozice pronajímatele zakázat ani přítomnost domácích mazlíčků. Nájemce má právo chovat v bytě zvíře, pokud tím nezpůsobuje obtíže vám nebo ostatním obyvatelům v domě. Jestliže je kvůli zvířeti potřeba větší údržba společných částí domu, vzniklé náklady hradí nájemce. 

Nájemníci se fotí v pronajatém bytě společně s psím mazlíčkem.

Údržba bytu

Drobné úpravy v bytě platí nájemník, ale v případě většího problému nebo havárie, hradíte náklady vy jako pronajímatel. Výjimku představuje škoda, kterou způsobil nájemce svou nedbalostí. Občanský zákoník uvádí přesné vymezení věcí, které má nájemce na starosti, a najdete ho i v našem kurzu. Jelikož se ale nehoda může stát i spolehlivému nájemci, rozhodně doporučujeme sjednat si pojištění bytu. 

Přítomnost majitele v bytě

Podle zákona, ani jako majitel nemovitosti nesmíte vstupovat do bytu bez dovolení nájemníka. Nicméně vám pravidelné kontroly bytu doporučujeme. Můžete tím předejít mnoha nemilým překvapením v podobě zničeného bytu. Tyto pravidelné návštěvy ovšem musíte uvést v nájemní smlouvě a ohlásit nájemníkovi předem. Jedná se o opravdu důležitý bod.

Pokud by návštěva pronajímaných prostor byla nutná kvůli nějaké zásadní opravě (např. neodkladná výměna oken) nebo z důvodu prohlídky bytu novým nájemcem, museli byste stávajícího nájemce opět informovat písemně předem.

Skončení nájmu

Budeme předpokládat, že jste se řídili naší radou a vaše nájemní smlouva je sjednaná na dobu určitou. Jak v takové situaci probíhá ukončení nájmu? 

Uplynutím doby

Nájem skončí uplynutím doby, na kterou byla nájemní smlouva sepsána, a nájemce je povinen vrátit byt pronajímateli. Společně s nájmem zaniká i případný podnájem. 

Dohodou smluvních stran

Pokud se pronajímatel a nájemce domluví, mohou uzavřít dohodu o skončení nájmu bytu. Musí mít opět písemnou formu. 

Výpovědí nájemce

Smlouvu, která byla uzavřena na dobu určitou, nemůže nájemce vypovědět bez udání důvodů. Musí mít závažné překážky, které mu brání v nájmu pokračovat. Avšak musí počítat s tříměsíční výpovědní lhůtou. Lhůta umožní pronajímateli začít hledat nového nájemníka a zkrátit tak dobu, kdy byt nebude obsazený, nebo v ideálním případě obsadit byt ihned po jeho opuštění předchozím nájemníkem.

Výpovědí pronajímatele

Při zvlášť závažném porušení povinností můžete ukončit pronájem okamžitě bez výpovědní lhůty. Pokud se nejedná o vážné okolnosti, ale hrubé porušení povinností, platí opět výpovědní lhůta v délce tří měsíců. Vždy musíte uvést důvod vypovězení z nájmu. O jaké konkrétní skutečnosti se jedná, zjistíte v zákonu č. 89/2012 Sb.

Mladý pár předává klíče zpět majiteli a stěhuje se z pronajatého bytu.

Chcete se stát investorem? 

Díky našemu článku jste úspěšně absolvovali úvod do světa pronájmu bytů. Získali jste jasnější představu, co investování do nemovitostí obnáší a jaké kroky je potřeba si ohlídat. Jestli vás investice zajímají a rádi byste se stali profesionálem v oboru, náš kurz vás naučí vše, co budete potřebovat. Předá vám celé naše know-how a kromě výukových materiálů, praktických úkolů a vzorových formulářů vám přinese i plno bonusů. 

Pasivního příjmu z pronájmu se ale nemusíte vzdávat ani v případě, že pro vás řešení smluv, jednání s nájemníky a správcovství nemovitostí nebude to pravé. Všechny tyto nezbytné kroky převezmeme za vás a pomůžeme vám od koupi vhodného bytu až po jeho správu. Více informací najdete na našem webu RATATA Investments.

Newsletter

Další příspěvky

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí potřebujete při prodeji nebo koupi nemovitosti, žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby. Kde ho získáte, jak dlouho to bude trvat a kolik za něj zaplatíte? Co je výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí, nebo také...

číst více

Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem

Pokud hodláte někomu dalšímu pronajmout nemovitost k dlouhodobému účelu, neznamená to totéž, jako ubytovat například hosta. Při pronájmu bytu hostitel zajišťuje bytové potřeby a poskytuje k užívání majetek, nikoli další služby. Naopak u ubytovací služby provozovatel...

číst více

Chcete se na něco zeptat?

Petr Králík

Další příspěvky

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí potřebujete při prodeji nebo koupi nemovitosti, žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby. Kde ho získáte, jak dlouho to bude trvat a kolik za něj zaplatíte? Co je výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí, nebo také...

Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem

Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem

Pokud hodláte někomu dalšímu pronajmout nemovitost k dlouhodobému účelu, neznamená to totéž, jako ubytovat například hosta. Při pronájmu bytu hostitel zajišťuje bytové potřeby a poskytuje k užívání majetek, nikoli další služby. Naopak u ubytovací služby provozovatel...

Obvyklá cena nájemného bytu a jak ji stanovit

Obvyklá cena nájemného bytu a jak ji stanovit

Zjistěte, co se skrývá pod označením obvyklá cena nájemného bytu, co má vliv na její výši a které metody vám ji pomohou stanovit. Úspěšně jste zvládli dlouhou cestu. Našli jste vhodnou nemovitost, zajistili její financování, provedli nezbytné úpravy a opravy,...

Kdo je majitel nemovitosti

Kdo je majitel nemovitosti

Jste právě na procházce po vsi či městě a zajímalo by vás, komu patří ten krásný domek, na který se zrovna díváte? Nebo by vás zajímalo, kdo vlastní ten krásný kus louky, po kterém chodíte na procházku se psem? Dnes už najít majitele nemovitosti či pozemku není těžké....

Co jsou aktiva a pasiva

Co jsou aktiva a pasiva

Pojmy aktiva a pasiva se používají převážně ve spojení s účetní rozvahou. Účetní rozvaha je přehled o majetku společnosti, díky kterému může společnost posoudit, jaká je její finanční pozice. Avšak aktiva i pasiva jsou pojmy, které by měla znát také běžná fyzická...

Jaké opravy bytu jsou hrazeny nájemcem

Jaké opravy bytu jsou hrazeny nájemcem

Máte v plánu pronajmout byt a lámete si hlavu nad tím, jaké povinnosti na vás čekají? Nebo byste se jen rádi vyvarovali někdy zcela zbytečnému rozporu s nájemníkem? Vysvětlíme, kdo nese zodpovědnost za běžné i drobné opravy bytu a hlavně do jakých částek. Také se...