Jak vystěhovat neplatícího nájemníka

j

Napsal Petr Králík

}

16.06.2022

Stalo se vám, že nájemníci nechtěli zaplatit za nájemné? Pak je můžete vystěhovat. Avšak není to tak jednoduché. Takový spor se může vláčet klidně i několik let. Hlavně za takového předpokladu, že nájemce využije všechny obranné prostředky dané ze zákona.

Asi jediným “okamžitým řešením” v případě neplatícího nájemníka je pokrytí nájemného z kauce. Avšak za předpokladu, že jste ji jako pronajímatelé vyžadovali.

Jak-vystehovat-neplaticiho-najemnika_Kralik-Academy

Jak tomu předejít

Pronajmout někomu úplně cizímu byt či dům je velmi riziková činnost. Každý pronajímatel se dříve či později někdy setká s neplatícím nájemníkem. A pokud ne, tak má obrovské štěstí. Stane-li se ovšem tak, je možné se vůbec nějak bránit? Určitý postup se nabízí, je však lepší dbát na prevenci.

Dobře si vyberte nájemníka

Ideální je si vybraného nájemníka nejprve pořádně proklepnout. Není v dnešní době nic jednoduššího, než si jeho jméno zadat do vyhledávače Google, který ví o všech všechno. Nebo si můžete otevřít sociální sítě nájemníka, případně se nabízí nahlédnutí do trestního rejstříku či exekuční centrální evidence.

Vyberte si takové lidi, kteří mají stabilní životní situaci, tedy stálou práci, rodinu, děti. Nejlepší je vyhnout se studentům a osamělým lidem, ale i ti musí někde bydlet a mezi nimi můžete najít opravdu slušné lidi. V Německu to mají nastavené tak, že zájemci o byt či dům musí předložit doporučení od předchozího pronajímatele. To není na škodu.

Doložka přímé vykonatelnosti

Pokud jste svou nájemní smlouvu vybavili před podpisem s nájemníkem doložkou přímé vykonatelnosti, pak bude jeho vystěhování zase o něco snazší. Avšak tato doložka musí být sepsána u notáře. Díky ní ale nemusíte v případě potřeby vystěhování exekuční cestou nejprve k soudu.

Doložka přímé vykonatelnosti totiž ve smlouvě přesně určuje, do kdy se neplatič musí vystěhovat z bytu. Velký význam sehrává u smluv na dobu určitou, které se po uplynutí určité doby neobnovují, ale musí se uzavřít znovu. Od ledna letošního roku vám však ani doložka přímé vykonatelnosti nepomůže. Nejvyšší soud rozhodl, že na základě této doložky není možné byt obývaný neplatičem vyklidit.

Jak-vystehovat-neplaticiho-najemnika_Kralik-Academy_Dolozka-prime-vykonatelnosti

Nájemce dluží jeden nájem

Nájemce se vám zpočátku zdál jako bezproblémový člověk, se kterým jste si rozuměli. Jenže už je několik dní po splatnosti nájemného a stále se ze strany nájemníka nic neděje. Co teď?

Neměli byste na nic čekat a okamžitě nájemníka informovat o této skutečnosti. Ideálně tak učiňte pomocí upomínky s upozorněním, že neplacení nájemného může mít určité důsledky. Klidně napište, jaké důsledky to jsou.

Ve většině případů to dopadne tak, že se nájemce této jemné výhružky natolik zalekne, že okamžitě posílá peníze na váš účet. Mohlo se klidně stát, že nájemce na zaplacení zapomněl nebo měl krátké finanční potíže. To se samozřejmě dá akceptovat. Avšak zůstaňte i nadále obezřetní. Nikdy zkrátka nevíte.

Nájemce dluží dva nájmy

Pokud se vám stane, že nájemníci nezaplatí po vašem upozornění za první i druhý měsíc nájemné, pak je nejvyšší čas na podání výpovědi z nájmu. Jak jsme již zmínili, tato forma výpovědi má tříměsíční výpovědní lhůtu a vstupuje v platnost až od prvního kalendářního dne následujícího měsíce po doručení výpovědi nájemci.

Někdy nájemník neplatí cíleně

V České republice jsou tisíce případů, kdy nešťastný majitel neustále bojuje s problémovým nájemníkem, který se mu nastěhoval do bytu. Mohlo by vás ale zajímat, že existují takoví lidé, kteří nájemné neplatí cíleně. Musí však znát dobře svá práva, jinak byste je vy jako majitel a zároveň pronajímatel mohl rychle vystěhovat.

Většinou se s neplatiči takového kalibru seznámíte až po dvou či třech měsících od podepsání nájemní smlouvy. Mají totiž takový systém, že se zpočátku jeví jako bezproblémoví nájemníci. Ale po určité době najednou přestanou platit a nereagují na vaše upozornění, domluvy či varování.

Tento druh nájemníka je většinou zatížen dluhy a exekucemi, proto se chová tak, jako by mu už na ničem nezáleželo. Když se vám ho podaří z bytu vystěhovat, stejně budete nuceni se obrátit na soud, abyste dostali své peníze za nájemné.

Výpověď pro neplatiče. Kdy?

Občanský zákoník o výpovědi nájemní smlouvy hovoří jasně. Výpověď nájemci můžete dát, pokud k tomu máte zákonný důvod. Naštěstí se do těchto důvodů neplacení nájemného počítá.

Pozor byste si měli dát na situaci, kdy máte s neplatičem uzavřenou smlouvu na dobu určitou. Pak platí, že nájemník musí byt do tří měsíců vystěhovat a vy jej k tomu zároveň musíte vyzvat. Pokud tak neučiníte, pak je nájemní smlouva automaticky znovu uzavřena na dobu stejnou, jako byla předtím. Výzva k vyklizení musí být podána písemně.

Pokud vám nájemník dluží nájemné, pak můžete obě varianty smlouvy, tedy na dobu určitou i neurčitou, vypovědět s tříměsíční výpovědní lhůtou. Tato lhůta běží od prvního kalendářního dne v měsíci, který následuje po doručení výpovědi nájemníkovi.

Jak-vystehovat-neplaticiho-najemnika_Kralik-Academy_Vypoved

Výpověď u smlouvy na dobu neurčitou

Výpověď ze smlouvy na dobu neurčitou je trochu jiná než u smlouvy na dobu určitou. Pronajímatel může na rozdíl od nájemce vypovědět smlouvu pouze ze zákonných důvodů nebo pokud potřebuje do svého bytu nastěhovat sebe či příbuzného. Avšak neplatič může smlouvu na dobu neurčitou vypovědět kdykoliv. Ale pouze s tříměsíční výpovědní lhůtou.

Okamžité vystěhování z bytu

Pokud vám nájemník nezaplatil minimálně 3 měsíce nájemné, máte právo mu dát okamžitou výpověď, tedy bez výpovědní lhůty. Nájem tak zaniká s doručením výpovědi.

Důležité v tomto případě je, aby nájemník po dobu třech měsíců neplatil nájemné úplně. Pokud totiž platí alespoň částečně, pak okamžitou výpověď dostat nemůže. Jde to pouze v případě, že dlužná částka přesáhne celkové úhrady za tři nájmy a služby.

Avšak ani okamžitá výpověď ve skutečnosti neznamená okamžitý účinek. Nejprve musíte neplatiče písemně informovat o tom, že má zaplatit nájemné. Pokud tak neučiníte, je výpověď neplatná. Pokud však na písemnou výzvu nájemník nereaguje, pak mu už můžete dát okamžitou výpověď. Stále má pak ale ještě měsíc na to, aby vyklidil byt a předal vám jej.

Důvody pro okamžitou výpověď z nájmu bytu

První důvod, nezaplacení tří nájmů, jsme si již zmínili. Je tedy čas, podívat se na zbylé důvody. Okamžitou výpověď z bytu od vás nájemník může dostat, pokud pronajatý byt či dům poškozoval závažným či nenapravitelným způsobem. Dále se nájemce nesmí dopustit jiných závažných škod či obtíží, které by vznikly pronajímateli či jiným osobám, které bydlí ve stejném domě.

Co byste jako pronajímatel měl vědět o výpovědi z nájmu

Výpověď, jak ta okamžitá, tak i ta s výpovědní lhůtou, musí být vždy podána písemně. Dále musíte ve výpovědi z nájmu uvést důvody, proč tak činíte. A v neposlední řadě musí výpověď nájemní smlouvy obsahovat informaci pro nájemníka, že pokud s výpovědí nesouhlasí, má právo vznést námitky či požádat soud o její přezkoumání.

Toto právo nájemník má do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď z nájemní smlouvy byla doručena. Tento návrh může nájemník samozřejmě podat, i když byt opustil. Horší je pak situace, kdy se nájemník nechce z bytu hnout.

Bohužel, situace je taková, že neplatiče k vyklizení bytu nemůžete násilím donutit. Není tedy možné, abyste mu jednoho dne sbalili kufr se všemi věcmi a vyhodili jej na ulici. A platí to i v případě, že nájemník nepodal odvolání k soudu.

Nájemník má v bytě trvalé bydliště. Co teď?

Změní se něco v případě, že nájemník má v bytě, který mu pronajímáte, trvalý pobyt? Na začátku bychom ještě chtěli zdůraznit, že pronajímatel nemůže nájemci přihlášení trvalého pobytu nijak zakázat. I když se často tvrdí opak. Nájemník může mít nejrůznější důvody k tomu, aby si zřídil trvalé bydliště ve vašem bytě. Ať už je to obyčejná pošta, která mu někam musí chodit.

Pro vás jako pronajímatele se tedy téměř nic nemění. Dostane-li se nájemník do exekuce, bude váš byt prvním místem, které exekutor navštíví. To by se však stalo i bez trvalého bydliště, jen to s ním půjde rychleji. Exekuční řízení ale dále postupuje úplně stejně, ať už nájemník má či nemá v bytě trvalé bydliště.

Může se stát, že exekutor zabaví movité věci, které jsou v bytě. Proto je dobré mít přesný a podrobný seznam věcí, ve kterém bude přesně určeno, co patří vám jako pronajímateli a co zase nájemníkovi. Seznam by měl být součástí předávacího protokolu k nemovitosti. Tento protokol se váže k nájemní smlouvě.

Obraťte se na soud

Je tu jediná legální možnost, kterou jako pronajímatel máte. A tou je obrátit se na soud. Konkrétně pak musíte podat žalobu na vyklizení nemovitosti. Soudce má následně právo na sloučení obou řízení dohromady, tedy napadení výpovědi a žalobu na vyklizení nemovitosti.

Může se však stát, že soud vaši žalobu pozastaví, dokud se nevyřeší oprávněnost s výpovědí z nájmu. Proto takový proces může trvat klidně i roky. A vy s tím vůbec nic nezmůžete.

Jak-vystehovat-neplaticiho-najemnika_Kralik-Academy_Obratte-se-na-soud

Žaloba na vyklizení bytu, jak dlouho trvá

Žaloba na vyklizení bytu se může hodit nejen fyzickým, ale i právnickým osobám. Zvlášť v našem případě, kdy nájemník nechce opustit byt. Žaloba musí mít vždy písemnou formu a měla by mít tyto náležitosti:

  • údaje o žalobci a obžalovaném (v našem případě o nájemci a pronajímateli) – těmito údaji myslíme jméno, příjmení, adresu bydliště a rodné číslo
  • popis nemovitosti a informace o ní
  • informace o soudu, kam se žaloba posílá
  • seznam všech důvodů, kvůli kterým chce pronajímatel nájemce vystěhovat
  • dokumenty žalobce k bydlení – takovým dokumentem může být například výpis z katastru nemovitostí
  • požadavky žalobce – tedy vaše požadavky, kterými může být okamžité vyklizení, náhrada poplatků za soud a podobně

Žalobu můžete doručit dvěma způsoby. Buď ji donesete na podatelnu okresního soudu, nebo ji můžete poslat doporučenou či elektronickou poštou. Než však žalobu začnete sepisovat, je nutné nejprve nájemci zaslat předžalobní výzvu. V této výzvě bude přesně uvedeno datum, do kdy se musí vystěhovat. Kopii předžalobní výzvy budete muset předložit u soudu.

Nevyhazujte neplatícího nájemníka z bytu silou

Trestný čin spáchá člověk v případě, že se do prázdného bytu či domu nastěhuje, aniž by k tomu měl svolení či oprávnění. Jedná se v podstatě o squattera.

Pokud měl ale váš nájemník platnou nájemní smlouvu, byt neustále používá, nikdy jej nevyklidil ani nepředal zpět vám jakožto pronajímateli, pak se trestného činu nedopustil. A je úplně jedno, jestli už byla nájemní smlouva ukončená. Nájemník sice jedná zcela proti právu, avšak trestně se chová až v momentě, kdy mu soud přikáže, aby byt vyklidil a předal pronajímateli.

Nájemník nechce pustit majitele do bytu

Avšak pozor, i vy se můžete, byť nechtěně, dopustit trestného činu. A to v případě, když proti vůli nájemníka vstoupíte do bytu, který stále obývá. V krajním případě může být vaše jednání soudem vyhodnoceno jako trestný čin porušování domovní svobody.

Jak dlouho trvá exekuční vystěhování

Pokud je nájemník “bezproblémový” a nebrání se vystěhování a vyklizení bytu, pak tento proces trvá 2-4 měsíce. Pokud však narazíte na problémového nájemníka, který se odmítá z bytu hnout, pak může celý proces trvat i 2 roky.

Odpojit nájemníka od energií?

Asi vás už nejednou napadlo, pokud jste se ocitli v této situaci, že byste mohli nájemníka dostat z bytu tím, že necháte odpojit nejen energie, ale i vodu. Avšak i v tomto případě by se z vaší strany jednalo o trestný čin.

Pozor na konec nájemní smlouvy

Pozor byste si jako pronajímatel měli dát na výpočet konce nájemní smlouvy v případě, že se jedná o smlouvu na dobu určitou. Již jsme si řekli, že musí mít písemnou podobu. Je tu však ještě jedna věc, kterou musí splňovat.

Výpověď musí neplatiči dorazit včas, jelikož začíná běžet od prvního dne v kalendářním měsíci. Pokud tedy nájemník dostane výpověď druhý den v měsíci, nabývá tato výpověď platnost až první kalendářní den následujícího měsíce.

Vystěhování z bytu bez nájemní smlouvy

Je to sice málo časté, ale může se stát, že mezi vámi a nájemcem není uzavřena nájemní smlouva. Tato skutečnost automaticky neznamená, že vy jako majitel a pronajímatel máte právo vystěhovat nájemníka z bytu. Nájemník totiž může byt i přes tuto skutečnost využívat oprávněně. Avšak za určitých podmínek.

Nájemní smlouva nemusí existovat, pokud byt vlastní nový majitel, který tuto smlouvu nemůže dohledat. Pokud však nájemník platí pravidelně nájem, který následně začne posílat novému majiteli, pak se předpokládá, že nájem stále trvá. Může se tak stát nemožným vystěhovat nájemníka, který pravidelně platí nájem, avšak bez smlouvy.

Pokud se vám stalo, že s nájemcem nemáte uzavřenou nájemní smlouvu a on neplatí nájem, máte v takovém případě právo na podání žaloby na vyklizení bytu. Hned jak vy jako majitel bytu získáte exekuční titul, znamená to, že se můžete obrátit na exekutora. Ten pak provede vyklizení bytu.

Nájemník se odstěhoval dobrovolně

Pokud se vám podařilo dostat nájemníka z bytu, pak ještě úplně nejásejte. Měli byste si řádně zkontrolovat předaný byt a jeho vybavení. Je rovněž dobré při předávání bytu podepsat předávací protokol, do kterého uvedete vybavení bytu a jeho stav. Je potom snazší se dopátrat toho, zda nájemník před předáním bytu napáchal nějaké škody. Následně mu pak podle případných škod pronajímatel vrátí část vratné kauce.

Svět investic je pro vás nový? Vyzkoušejte náš kurz

Jste teprve ve fázi, kdy se chcete stát investorem do nemovitostí, ale tento svět je pro vás zatím hodně malý? Pak tu pro vás máme řešení v podobě našeho kurzu Profesionálním investorem do bytů na pronájem.

V tomto kurzu se od těch nejlepších profesionálů ve svém oboru dozvíte, jak do nemovitostí investovat, jak je spravovat a mnoho dalšího. Pro co největší užitek a lepší využití v praxi jsme kurz zpracovali do online podoby. Nemusíte tedy nikam dojíždět.

Newsletter

Další příspěvky

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí potřebujete při prodeji nebo koupi nemovitosti, žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby. Kde ho získáte, jak dlouho to bude trvat a kolik za něj zaplatíte? Co je výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí, nebo také...

číst více

Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem

Pokud hodláte někomu dalšímu pronajmout nemovitost k dlouhodobému účelu, neznamená to totéž, jako ubytovat například hosta. Při pronájmu bytu hostitel zajišťuje bytové potřeby a poskytuje k užívání majetek, nikoli další služby. Naopak u ubytovací služby provozovatel...

číst více

Chcete se na něco zeptat?

Petr Králík

Další příspěvky

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Kde získat výpis z katastru nemovitostí

Výpis z katastru nemovitostí potřebujete při prodeji nebo koupi nemovitosti, žádosti o stavební povolení nebo ohlášení stavby. Kde ho získáte, jak dlouho to bude trvat a kolik za něj zaplatíte? Co je výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí, nebo také...

Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem

Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem

Pokud hodláte někomu dalšímu pronajmout nemovitost k dlouhodobému účelu, neznamená to totéž, jako ubytovat například hosta. Při pronájmu bytu hostitel zajišťuje bytové potřeby a poskytuje k užívání majetek, nikoli další služby. Naopak u ubytovací služby provozovatel...

Obvyklá cena nájemného bytu a jak ji stanovit

Obvyklá cena nájemného bytu a jak ji stanovit

Zjistěte, co se skrývá pod označením obvyklá cena nájemného bytu, co má vliv na její výši a které metody vám ji pomohou stanovit. Úspěšně jste zvládli dlouhou cestu. Našli jste vhodnou nemovitost, zajistili její financování, provedli nezbytné úpravy a opravy,...

Kdo je majitel nemovitosti

Kdo je majitel nemovitosti

Jste právě na procházce po vsi či městě a zajímalo by vás, komu patří ten krásný domek, na který se zrovna díváte? Nebo by vás zajímalo, kdo vlastní ten krásný kus louky, po kterém chodíte na procházku se psem? Dnes už najít majitele nemovitosti či pozemku není těžké....

Co jsou aktiva a pasiva

Co jsou aktiva a pasiva

Pojmy aktiva a pasiva se používají převážně ve spojení s účetní rozvahou. Účetní rozvaha je přehled o majetku společnosti, díky kterému může společnost posoudit, jaká je její finanční pozice. Avšak aktiva i pasiva jsou pojmy, které by měla znát také běžná fyzická...

Jaké opravy bytu jsou hrazeny nájemcem

Jaké opravy bytu jsou hrazeny nájemcem

Máte v plánu pronajmout byt a lámete si hlavu nad tím, jaké povinnosti na vás čekají? Nebo byste se jen rádi vyvarovali někdy zcela zbytečnému rozporu s nájemníkem? Vysvětlíme, kdo nese zodpovědnost za běžné i drobné opravy bytu a hlavně do jakých částek. Také se...