Gratulujeme – máte nájemní byt a k pravidelným příjmům z pronájmu schází už jen jediná věc: najít slušné, spolehlivé nájemníky, kteří nebudou mít problém s placením. Zjistěte, jak se vyhnout komplikacím, když se snažíte pronajímat byt.
Jak najít a vybrat nájemníky
Nechat shánění a výběr nájemníků na realitní kanceláři je zdánlivě jednoduché a bez práce. Druhá strana mince jsou ale možné průtahy, dodatečné náklady a celková ztráta kontroly nad transakcí. Cílem našeho kurzu pro investory je, abyste byli schopni najít a vybrat si nájemníky sami.
Základem inzerátu jsou kvalitní fotografie zrekonstruovaného a uklizeného bytu, podrobný a přesný popis bytu a samozřejmě také cena, která by měla být lákavá pro nájemníka a výhodná pro vás. Cenu, kterou máte chtít za pronájem, rozebereme v článku později. Nezapomeňte k fotografiím přidat i půdorys bytu.
Pronájem bytu, nebo podnájem?
Pokud jste majitelem bytu, byt pronajímáte. V případě, že byt dál pronajímá nájemce, jedná se o podnájem. Podnájemník může mít mnohem omezenější práva než nájemník. V případě, že nechcete, aby váš nájemník byt dále pronajímal, byste to měli výslovně uvést ve smlouvě.
Kde inzerovat pronájem bytu
Abyste do bytu sehnali nájemníka, je nutné dostat inzerát ke vhodným zájemcům. Osvědčenou cestou jsou realitní servery (například sReality nebo iDnes Reality). Vhodným propagačním kanálem pro inzerát jsou dnes také sociální sítě, především Facebook, kde se dá inzerát na pronájem vašeho bytu propagovat placenou inzercí. Až budete mít více bytů na pronájem, můžete založit Facebook stránku, kde budou vaše volné byty na pronájem.
Komu pronajmout byt
Nájemník, který byt neúměrně opotřebuje, poničí, obtěžuje sousedy nebo má potíže s placením nájemného, je pro majitele bytu noční můra. Pronajímatel by určitě měl věnovat nějaký čas a energii prověření zájemce o pronájem. Podívejte se například do záznamů v Registru dlužníků, za prohlédnutí stojí i sociální sítě potenciálního nájemníka, které vám mohou napovědět něco o jeho osobnosti. Můžete si zkusit sehnat i reference od předchozích pronajímatelů.
Smlouvu na dobu určitou, nebo neurčitou?
V případě nového nájemce bývá pro pronajímatele bezpečnější uzavřít nájemní smlouvu na dobu určitou. Až se přesvědčíte, že nájemník platí včas a nepoškozuje zařízení bytu, je na místě smlouvu dále prodlužovat. Smlouva na dobu neurčitou pro vás není v ničem výhodná a doporučujeme ji při pronájmu vašeho bytu nepoužívat.
Jak určit vhodnou výši nájemného
Při posuzování vhodné výše nájmu pro váš byt je nejlepší porovnat ho s ostatními srovnatelnými byty – sledujte byty ve stejné lokalitě, ve stejném typu budovy, podobné výměry a dispozic. Výši nájmu ovlivňuje také podlaží, přítomnost parkovacího místa, výtahu, sklepa, balkonu nebo předzahrádky. Rozdíl v ceně pronajímané nemovitosti může dělat také zařízení bytu nábytkem, případně rekonstrukce koupelny, vybavení spotřebiči apod.
Vyplatí se “přestřelit” výši nájemného?
Dlouhodobě se určitě nevyplácí chtít pronajmout byt za více peněz, než je trh ochoten zaplatit. Takto naceněná nemovitost má nižší šanci na pronajmutí a po dobu, kdy v ní nebydlí platící nájemník je třeba platit poplatky, což snižuje celkový výnos z pronájmu. Existuje ale situace, kdy je lepší chtít vyšší nájem, než jaký vám vyšel z průzkumu trhu: na samém začátku nabízení. Možná jste svůj byt podcenili a je v atraktivnější lokalitě, lépe zařízený nebo má lepší dispozice než ostatní srovnatelné nájemní byty na realitním trhu. Poznáte to tak, že se začnou ozývat zájemci už během prvních pár dnů, a to i přes vyšší nasazenou cenu. Vždy je dobré to prvních 14 dní „zkusit“. Často se stane, že se rychle ozve zájemce, kterému se byt líbí, poskytuje mu nějaký benefit, který by jinde neměl a je ochoten dát za pronájem o něco více. Pokud o byt nikdo zájem neprojeví, po dvou týdnech zkrátka snížíte požadované nájemné na předpokládanou úroveň.
Na začátku nízký nájem a potom zvýšit?
Vedle přestřelení ceny není dobré ani nabízet příliš levný, nebo dokonce podhodnocený nájem, kde jdete pod své náklady. Někteří pronajímatelé kalkulují, že nabídnou lákavé počáteční nájemné, načež částku zvýší. I zvyšování nájemného ale má svá pravidla: můžete ho zvýšit maximálně o 20 % během 3 let a jen do výše obvyklé v lokalitě, kde byt pronajímáte.
Jak připravit nájemní smlouvu
Nájemní smlouvu by měl určitě připravovat odborník, nejlépe osvědčený právník se zkušenostmi, který tento typ smluv dlohoudobě dělá. V našem kurzu se dozvíte o všech náležitostech, které by nájemní smlouva měla mít, abyste si mohli zkontrolovat zda něco nechybí. Sjednávejte ji na dobu určitou, nejlépe na jeden rok – prodlužování by přitom nemělo být automatické, ale až na základě vzájemné spokojenosti.
Co musí obsahovat nájemní smlouva
V nájemní smlouvě nesmí chybět údaje o bytu z katastrálního úřadu, osobní údaje pronajímatele a nájemce, doba trvání nájmu a výpovědní lhůta. Dále byste v ní měli specifikovat výši nájemného a záloh na úhradu za služby s užíváním bytu spojené, datum jejich splatnosti, podmínky kontrol bytu ze strany pronajímatele nebo možnost drobných úprav bytu (např. navrtání poličky do zdi).
Pronajímatel nesmí nájemci zakazovat chovat v prostorách bytu zvířata nebo si do bytu přihlásit trvalé bydliště, na druhou stranu pokud s těmito zájmy nájemce nesouhlasíte a zjistíte, že přes předběžnou dohodu své slovo nedodržel, reakce je jednoduchá: neprodloužíte s ním nájemní smlouvu do dalšího období. Nájemníci to vědí a pokud si budou chtít ve vašem bytu bydlet dále, nebudou podmínky dohody porušovat.
Jak vybavit byt k pronájmu
Největší pozornost zájemce o pronájem bytu samozřejmě přitahuje koupelna a kuchyňská linka. Je dobré je udržovat v dobrém stavu. Kvalitně vybavený byt se vždy pronajímá lépe než opotřebovaný byt se starým vybavením. Pokud jste koupili na pronájem byt, který je ve špatném stavu, určitě se vyplatí kompletní renovace bytu. Byt by měl také být vybavený svítidly a ideálně také žaluziemi nebo jinou stínicí technikou.
Pronajímat byt zařízený, nebo nezařízený?
Většinu zájemců se nastěhuje a přinese si vlastní nábytek. Pokud nábytek máte, můžete ho nechat v pronajímaném bytě na prohlídky a individuálně se domluvit, jestli o něj budoucí nájemník bude mít zájem, nebo ne.
Vyplatí se krátkodobé pronájmy?
Byt v turisticky atraktivní lokalitě můžete pronajímat krátkodobě v síti Airbnb nebo prostřednictvím jiné podobné služby. Ceny jsou samozřejmě nastaveny výše než u dlouhodobých pronájmů, na druhou stranu musí majitel zajišťovat úklid po každém hostu, výměnu ložního prádla atd. Je tak třeba věnovat pronájmu více času a pozornosti. Pro Airbnb můžete uzavřít smlouvu se správcovskou firmou.
Krátkodobé pronájmy jsou na rozdíl od dlouhodobých pronájmů živností. Ke krátkodobému ubytovávání hostů na principu hotelu je třeba živnostenské oprávnění a po dobu jeho provozování musíte platit zdravotní a sociální pojištění.
Druhou nevýhodou krátkodobých pronájmů je nestálost poptávky, citlivost na různá roční období (například na horách, kde je vysoké vytížení hlavně v zimě) a také ovlivnění událostmi jako například veletrhy apod.
Předání bytu nájemníkům
Ve smlouvě se obvykle stanoví datum předání bytu – v případě, že k tomu nedojde, se za datum předání považuje první den následujícího kalendářního měsíce. Pronajímatel odevzdá byt nebo jinou nemovitost ve stavu způsobilém k nastěhování a nájemce od něj dostane klíče, případně vstupní čip. V případě, že byt je ve stavu nezpůsobilém k nastěhování, nájemce to nevěděl a neměl možnost si nemovitost prohlédnout, může nájemník nastěhování odmítnout.
Předávací protokol
Sepsání předávacího protokolu nepodceňujte: je to důležitý dokument, který může v případě sporu posloužit jako důkaz pravého stavu věcí. V předávacím protokolu uvedete seznam vybavení například nábytek a elektroniku (postel, lednička, pračka atd.), jejich stav, případné vady a dále důležité stavy všech měřidel. Součástí předávacího protokolu je také počet klíčů od bytu, schránky, vchodových dveří, případně společných prostor, a počet čipů od vchodu nebo vjezdu do garáží.
Přepisování energií
Platby za vodné, stočné a vytápění nelze převést na nájemníka: jejich vyúčtování vždy dostáváte vy jako majitel bytu. V nájemní smlouvě se zavazujete doručit nájemci roční vyúčtování a vypořádat s ním případné přeplatky nebo nedoplatky.
Zákon umožňuje převést na nájemce dodávky elektřiny a plynu. Energie nechte určitě převést na nájemníka. Pokud vznikne na energiích nedoplatek, tak jej bude dodavatel řešit přímo s nájemníkem. Vy do bytu můžete dát ihned nového nájemníka, který si energie opět převede na sebe.
Pokud si necháte energie napsané na sebe, nesete riziko, že v případě nedoplatku bude veškerá odpovědnost za nedoplatky na vás. Než budete moci do bytu přijmout dalšího nájemníka, budete muset vzniklý nedoplatek dodavateli za nájemníka zaplatit, jinak vám z bytu poskytovatel odebere měřidla a přestane dodávat energie (pokud se tak již nestalo kvůli nedoplatkům).
Pojištění pronajímaného bytu: kdo platí co?
Pojištění nemovitosti by měl mít sjednané pronajímatel – toto pojištění kryje nemovitost a její nemovité součásti (tj. když si představíte si byt obrácený vzhůru nohama, to, co by z něj nevypadlo: vestavěné skříně, kuchyňská linka, sanita, radiátory atd. se považují za nemovité součásti). Na movité části zařízení se vztahuje pojištění domácnosti.
Při pronájmu bytu by si měl nájemce sjednat sám na sebe právě pojištění domácnosti, přičemž pokud je v bytě například nějaký movitý nábytek ve vlastnictví majitele, mělo by to být ve smlouvě o pronájmu a v předávacím protokolu specifikováno. Pronajímatel může zakotvit povinnost pojištění domácnosti do nájemní smlouvy.
Nastavení výše kauce
Při pronajímání bytu máte právo požadovat tzv. jistotu, jiným slovem kauci. Tato částka slouží jako záruka uhrazení případných škod po ukončení nájemní smlouvy. Maximální výše kauce je trojnásobek měsíčního nájmu, obvyklejší je ale hodnota jednoho až dvou měsíčních nájmů. Kauci můžete použít i ke splacení neuhrazeného nájemného, když nájemník přestane platit.
Ukončení nájemní smlouvy
Pronájem bytu končí buď uplynutím nájemní smlouvy, nebo její výpovědí. Na konci pronájmu se můžete s nájemníkem dohodnout – v opačném případě platí tříměsíční výpovědní lhůta od začátku měsíce následujícího po podání výpovědi. Majitel může nájemníkovi ukončit smlouvu okamžitě (s lhůtou jednoho měsíce na vystěhování), pokud dluží více než tři měsíční nájmy.
