Většina pronajímatelů je důvěrně zná. Neplatící nájemníky, se kterými se klidně i měsíce přou ohledně uhrazení dluhu a případného vystěhování. Jste ve stejné pozici? Řešíte, co dělat s dlužníky ve svém pronajímaném bytě a jak nepřijít o spoustu peněz a nervů? Poradíme v následujícím článku.
Jedna opožděná platba na účtu ještě nemusí vést k soudní přestřelce. Na druhou stranu vždycky je potřeba být obezřetný, aby se nestala pravidlem. Své nájemníky kontrolujte, případné hříšníky upomínejte a dejte jim jasně najevo, že dluhy tolerovat nebudete.
Riziko problémů samozřejmě minimalizuje vaše pečlivost na začátku, když si zájemce o vaši nemovitost důkladně proklepnete. Jinými slovy, dostatek informací je tou nejlepší prevencí.
Na co se při výběru nájemce zaměřit?
- Sdělení trvalé adresy. Dlužníci s exekucí ji mívají zapsanou na městském úřadě.
- Neplatící nomády, tedy notorické neplatiče (pravděpodobně s řadou exekucí), můžete najít ve veřejných registrech. Můžete rovněž zkontrolovat Centrální evidenci exekucí.
- Sepište řádnou nájemní smlouvu. Nechte si pomoci od profesionálů, abyste se vyhnuli pozdějším potížím.
- Nebojte se kauce. Obvykle se dává ve výši 1 až 2 měsíčních nájmů. Jsou to finance, které použijete v případě nezaplacených pohledávek. Mimochodem, neochota ke složení kauce je také varovným signálem.
Jak na dočasného neplatiče nájemného
Buďte rázní, ale ponechejte nájemci manipulační prostor. Kontaktujte ho a informujte ho o prodlení s placením. Dotyčnému dejte ideálně 3 až 5 pracovních dnů k úhradě částky. Zdůrazněte, že jde o upomínku, nicméně nedojde-li k nápravě, hrozí ukončení smlouvy, vystěhování, proplacení smluvní pokuty a všech dalších nákladů.
Z praxe víme, že částka vám ve většině případů v dané lhůtě přistane na bankovním účtu. A také už se obvykle u hříšníků v budoucnu další pochybení nezopakuje.
Jak na dlouhodobého neplatiče nájemného
Je to už několik měsíců, kdy se vám kupí nezaplacené nájmy? Jednejte podle svého uvážení. Může se stát, že se nájemník ocitl ve špatné finanční situaci (např. přišel o práci), nicméně komunikuje a má snahu problém řešit. Můžete mu vyjít vstříc například prodloužením termínu platby nebo sestavením splátkového kalendáře. Dohoda je vždy lepší než soudní tahanice, které se mohou vléct měsíce i roky.
Dlužník nejeví žádný zájem? Buďte nekompromisní. Pokud vám na urgenci nezareaguje, vyzvěte ho nejdříve před žalobní výzvou. Výzva není povinná, je to takové poslední varování, ale většinou pomůže neplatiče rozhýbat k akci. Informuje o důsledcích, pokutách a kompenzaci nákladů. Lidé se většinou zaleknou a přistoupí k jednání. Stejně jako smluvní smlouvy, tak i tyto právní kroky raději konzultujte s odborníky. Vyhnete se zbytečným chybám.
Po neúspěšné před žalobní výzvě následuje podání žaloby k soudu. Nárok na zaplacení dlužné částky musíte u soudu jasně prokázat. Rozhodne-li ve váš prospěch, pak uloží dlužníkovi 15 denní lhůtu pro uhrazení dlužné částky, včetně úroků, náhrady soudních výloh a nákladů právního zastoupení.
Pořád nic? Přistupte k exekučnímu vymáhání, které zahájíte podáním návrhu k vybranému soudnímu exekutorovi. S návrhem neotálejte. Pokud má dlužník více nesplacených pohledávek, postavíte se zjednodušeně řečeno do fronty. Někdy i hodně dlouhé.
Co říká zákon?
Podle Zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, máte právo vystěhovat každého, kdo vám neplatí. Dlužné nájemné se přitom považuje za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy a pojí se k němu možnost ukončit nájem s tříměsíční výpovědní lhůtou. Pro úplnost informací, pod hrubé porušení spadá také nepovolený podnájem třetí osobě nebo spáchání úmyslného trestného činu vůči pronajímateli, členu domácnosti nebo jiné osobě, která v nemovitosti bydlí.
Nedočkali jste se peněz déle než tři měsíce? Neplacení nájemného a služeb po dobu delší než tři měsíce se řadí mezi závažná porušení nájemní smlouvy, která vás opravňují podat okamžitou výpověď. Výpovědní lhůta pak netrvá tři měsíce, ale platí ihned. Před výpovědí však musíte dlužníka písemně informovat a dát mu prostor k nápravě. Neprovede-li nic, přistupte k ukončení smlouvy. Výpověď opět musí mít písemnou podobu, kde uvedete důvody tohoto kroku. Nájemník musí do jednoho měsíce byt opustit.
Naše tipy pro hladší průběh:
- Schovávejte si veškerou komunikaci, odeslané e-maily, SMS nebo dopisy.
- Pohrozte trestním oznámením, i když jste ho ještě nepodali. Strašák leckdy opravdu pomůže.
- První měsíc prodlení pokryjte zmíněnou kaucí.
- Vzdělávejte se. Doporučujeme např. nový kurz „Profesionálním investorem do bytů na pronájem“.
Máte s neplatiči zkušenosti? Podělte se. Máte-li stále nejasnosti, klidně se nás zeptejte. Rádi poradíme.
Zřeknutí odpovědnosti: Informace uvedené v článku se vztahují k datu zveřejnění a je možné že se v průběhu doby budou měnit s ohledem na aktuální platné zákony. Informace mají pouze informativní charakter a neslouží jako doporučení nebo návod. Neneseme zodpovědnost za jejich správné použití. Vždy svůj případ a další postup konzultujte s odborníky na danou problematiku.
