Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem

j

Napsal Petr Králík

}

21.06.2022

Pokud hodláte někomu dalšímu pronajmout nemovitost k dlouhodobému účelu, neznamená to totéž, jako ubytovat například hosta. Při pronájmu bytu hostitel zajišťuje bytové potřeby a poskytuje k užívání majetek, nikoli další služby. Naopak u ubytovací služby provozovatel zajišťuje v rámci ubytování i úklid, výměnu ložního prádla, někdy i stravování, atd.. Jak se řeší příjmy u ubytování a jak u pronájmu? Společně si vysvětlíme pojmy i daně.

Slunný byt mezonetového typu se sedačkou a schodištěm

Kdy se jedná o nájem a kdy o ubytování?

Nájem

Pokud chcete někomu poskytnout střechu nad hlavou na delší časový úsek (měsíce, roky) a sepíšete si smlouvu, jedná se o pronájem. Tento smluvní vztah je sjednáván na základě ochrany nájemního bydlení, který je vymezen v občanském zákoníku. 

Smlouvou se však může řešit krátkodobý pronájem, například v rámci týdnů.

Vlastník nemovitosti však neposkytuje ani nenabízí další služby. Zajistí pouze byt (dům, pokoj,..) k pronájmu. Důležité je říct, že se nejedná o podnikání. 

Případné opravy drobnějšího charakteru si nájemce zajišťuje sám. O tom, co je drobná oprava a co už ne, jsme psali ve článku Jaké opravy bytu jsou hrazeny nájemcem.

Ubytování

O ubytování se jedná v případě, že k pravidelně poskytujete jakékoli doplňkové služby (ubytovací služby). Může to být například úklid, stravování, opravy atd.. Tím pádem se již nejedná o pronájem ale o ubytovací služby a tím pádem podnikání.

Nové platformy krátkodobého ubytování (Booking, Airbnb,…) jsou tedy na stejné úrovni jako například hotely nebo penziony.

Ubytování v penzionu - manželská postel, menší stůl a balkon

Rozdíl v daních

Daň z příjmů

Na začátek musíme rozlišovat příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 zákona o daních z příjmů, dále jen „ZDP“) nebo příjmy z nájmu (§ 9), případně příjmy ostatní (§ 10).

  • Pronájem – V případě, že pronajímáte nemovitost, je důležité si uvědomit, že se nejedná o podnikání. Pokud máme příjmy z pronájmu  podle § 9 ZDP (nájem), uplatňují se buď skutečné výdaje, nebo výdaje paušální ve výši 30 % příjmů. Neodvádíte zdravotní ani sociální pojištění.
  • Ubytování či ubytovací služby – Pokud máme příjmy podle § 7 ZDP (ubytování – samostatná činnost), uplatňují se skutečné výdaje, nebo paušální výdaje ve výši 60 % příjmů. Dále tento příjem podléhá odvodu pojistného na sociální a zdravotní pojištění.

V případě, že poskytujete ubytovací služby pouze příležitostně, daníte tyto příjmy podle § 10 (ostatní příjmy). Výdaje lze uplatňovat pouze ve skutečné výši (nelze použít „paušální výdaje“). Tyto příjmy nepodléhají odvodu pojistnému na „sociální“ a zdravotní pojištění.

Mince naskládané do komínků.

DPH – daň z přidané hodnoty

Zde je důležitá povinnost registrace k DPH a sazba daně.

Povinná registrace k DPH nastává tehdy, když obrat za posledních dvanáct kalendářních měsíců překročí 1 000 000 Kč. Do tohoto obratu se počítají plnění jak ze samostatné činnosti (§ 7), tak z nájmu (§ 9). 

Ovšem, pokud by fyzická osoba měla příjmy jen podle § 9 (nájem), pak by se i přes překročení obratu plátcem daně nestala. 

Jestliže například máte pouze příjmy z pronájmu (§ 9) a za posledních 12 měsíců jsou vaše příjmy 1 200 000 Kč, plátcem DPH se nestáváte.

Změna nastává, pokud máte tento příjem (viz. výše) plus příjmy ze samostatné činnosti/podnikání (§ 7) ve výši 40 000 Kč. Obrat byl překročen a stáváte se plátcem DPH. 

Krásná prosvětlená ložnice s postelí v moderním stylu

Jak uplatnit paušální výdaje při pronájmu nemovitosti

V případě, že pronajímáte nemovitost a neuplatníte výdaje prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů, můžete je uplatnit paušálně, ve výši 30 % z příjmů z pronájmu nemovitosti. Maximální částka, do které můžete výdaje uplatnit je 300 000 Kč.

I při využití paušálních výdajů je zapotřebí vést evidenci o příjmech a pohledávkách které vzniknou v souvislosti s pronájmem.

Pokud využijete paušální výdaje, nelze je uplatňovat na dopravu ani na platby do fondu oprav.

Co se počítá do skutečných výdajů při pronájmu?

Smlouva k pronájmu nemovitosti a připravené klíče

Jestliže uplatňujete skutečné náklady, pamatujte na to, že musíte být schopni finančnímu úřadu prokázat oprávněnost těchto nákladů.

Mezi tyto náklady patří například:

  • Poplatky realitní kanceláři
  • Odpisy nemovitosti
  • Úroky hypotéky na pořízení nemovitosti
  • Náklady na vybavení, jako je například nábytek
  • Náklady na opravu a údržbu
  • Pojištění nemovitosti
  • Daň z nemovitosti
  • Atd.

Poplatky obcím

Poplatek z ubytovací kapacity vybírají obce a města v zařízeních určených k přechodnému ubytování za úplatu. Tento poplatek se pochopitelně netýká nájmu, pouze ubytování. Každá obec má částku jinou, vždy se platí za počet dnů.

Co říká občanský zákoník

V občanském zákoníku zjistíme, že smlouva o ubytování je definována jako smlouva, ve které se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na sjednanou dobu v nemovitosti, která je k tomu určená. Oproti tomu objednavatel se zavazuje zaplatit za toto ubytování a za služby s ním spojené.

Ubytovaný má právo využívat veškeré služby, které jsou s ubytování spojené. Ubytovaný však nesmí bez souhlasu ubytovatele provádět v ubytovacím prostoru změny. Při ukončení ubytování je povinen předat pokoj (byt, dům,…) v původním stavu.

Oproti tomu nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci nemovitost k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné ve sjednané výši. Nájemní se smlouva se může sjednat na dobu určitou (např. 2 roky), nebo také na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou (obvykle 2-3 měsíce).

Drobné opravy si řeší nájemce sám. Pokud se tedy k nim nezavázal pronajímatel. Větší a nezbytné opravy naopak hradí a řeší pronajímatel. 

Zákony, které řeší nájem a pronájem

Živnostenský zákon

Poskytování ubytovacích služeb je z hlediska živnostenského zákona živností volnou. Postačí splnit pouze všeobecné podmínky. Není tedy třeba prokazování žádné odborné ani jiné způsobilosti.

Naopak pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor živností není. Na pronájem tedy žádné živnostenské oprávnění nepotřebujete.

Nemovitost zapsaná v obchodním majetku

Pokud pronajímáte nemovitost, kterou máte zapsanou v obchodním majetku, daníte příjmy jako příjmy z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů. 

Můžete se rozhodnout, zda využijete paušální a nebo skutečné výdaje. 

Jídelní stůl se žlutými květinami

Pronájem versus podnájem

Nájem a podnájem jsou na sobě závislé. Hlavní rozdíl je v tom, kdo byt přenechává k užívání. 

Zákon, který vysvětluje nájemní bydlení, je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Udává práva a povinnosti jednotlivých stran zastoupených ve smlouvě. Tento zákon se nevztahuje na podnájem, a záleží jen na na nájemci a podnájemníkovi, na jakých podmínkách se dohodnou v podnájemní smlouvě. 

Pronájem

Pronájem třeba bytu je smluvní vztah mezi vlastníkem nemovitosti (pronajímatelem) a nájemcem (nájemníkem). Obě strany uzavírají nájemní smlouvu, ze které vzniká nájem nemovitosti. Pro pronajímatele zároveň vznikají povinnosti, jako například hradit drobné opravy. Tuto smlouvu nelze ukončit bez udání důvodu.

Vztah těchto dvou stran upravuje občanský zákoník.Zabývá se otázkami za jakých okolností lze dát nájemci výpověď (např. pokud neplatí nájem) nebo kdy se může změnit cena za nájem. 

Interiér bytu s kuchyňským koutem a obývacím pokojem

Podnájem

I při podnájmu vzniká smluvní vztah. V tomto případě však mezi nájemcem a podnájemcem (podnájemníkem). Nájemce na základě této smlouvy přenechává k užívání podnájemníkovi nemovitost nebo její část (třeba jen jeden pokoj v bytě). 

K podnájmu může dojít i bez souhlasu toho, kdo nemovitost vlastní. Nájemce však musí být hlášen v dané nemovitosti k trvalému pobytu a nájemní smlouva mu toto nesmí výslovně zakazovat. 

Pozor však na jednu věc. Doba trvání podnájmu je závislá na trvání nájmu. Pokud tedy zanikne nájemní smlouva, automaticky se tím ukončí i podnájemní smlouva a podnájemník musí nemovitost opustit (nedohodne-li se s majitelem nemovitosti jinak).

Smlouvu o podnájmu lze také vypovědět bez udání důvodu a nevztahuje se na něj ochrana nájemního bydlení dle občanského zákoníku.

Podpis nájemní smlouvy

Zjednodušeně lze nájem chápat jako přenechání nemovitosti majitelem do užívání. Podnájem je velmi podobný. Rozdíl je praktiky pouze v tom, že pronajímatel nevlastní danou nemovitost, ale je pouze nájemcem. Postupuje tak právo k bydlení další osobě, v tomto případě tedy podnájemníkovi.

 

Newsletter

Další příspěvky

Kdo je nájemce a na co si dát pozor při jeho výběru

Zjistěte, jak vybrat toho nejlepšího nájemce pro svůj byt nebo dům. Předáme vám naše mnohaleté zkušenosti se správou nemovitostí k pronájmu ještě dnes. Láká vás vidina pravidelného pasivního příjmu? Chtěli byste investovat do nemovitosti a začít ji pronajímat?...

číst více

Jak vystěhovat neplatícího nájemníka

Stalo se vám, že nájemníci nechtěli zaplatit za nájemné? Pak je můžete vystěhovat. Avšak není to tak jednoduché. Takový spor se může vláčet klidně i několik let. Hlavně za takového předpokladu, že nájemce využije všechny obranné prostředky dané ze zákona. Asi jediným...

číst více

Chcete se na něco zeptat?

Petr Králík

Další příspěvky

Jak na neplatiče nájmu?

Jak na neplatiče nájmu?

Většina pronajímatelů je důvěrně zná. Neplatící nájemníky, se kterými se klidně i měsíce přou ohledně uhrazení dluhu a případného vystěhování. Jste ve stejné pozici? Řešíte, co dělat s dlužníky ve svém pronajímaném bytě a jak nepřijít o spoustu peněz a nervů? Poradíme...

Jak investovat sám a bez bank?

Jak investovat sám a bez bank?

„Nedávno jsem sama řešila, jak investovat sama a bez bank, jelikož v bance nedokázali vyjít vstříc mým požadavkům. Sedla jsem si tedy k internetu a pomocí něj se mi podařilo najít několik možností, jak si na tuto otázku odpovědět. Zjistila jsem, že můžu například...

Na co si dát pozor při pronajímání bytu?

Na co si dát pozor při pronajímání bytu?

Stali jste se vlastníky investičního bytu a možná máte pocit, že to nejtěžší - tedy koupě bytu, je za vámi. Stejně důležité jako výběr správného bytu je však i příprava na pronajímání bytu. Tedy vhodné opravy/úpravy, kvalitní nájemní smlouva, určení správné výše...

Jak na investice do nemovitostí?

Jak na investice do nemovitostí?

Mít tak pasivní příjem a nemuset se strachovat, jestli měsíčně vydělám dost na to, abych si mohl dovolit vše, co chci. Komu by se to nelíbilo. Cest k tomuto cíli vede více a jednou z nich je bezesporu investice do nemovitostí. Co koupit, kde koupit a jak nemovitost co...