Pronajímáte byt nebo se zajímáte o pronajímání bytů? Při výběru nájemce je na místě opatrnost, abyste neuzavřeli smlouvu s dlužníkem nebo jinak rizikovým nájemníkem. Nekalé praktiky ze strany potenciálních pronajímatelů však řeší i druhá strana. Naučíme vás nejen to, jak nenaletět špatným nájemníkům, ale ukážeme vám i problémy a nástrahy, které na realitním trhu číhají na zájemce o bydlení. Můžete se tak vyhnout tomu, abyste nevědomky nepůsobili nedůvěryhodně a zbytečně neodrazovali kvalitní nájemníky. Pronájem bytu může přinášet rizika pronajímatelům i nájemcům.
Podvodné inzeráty a další rizika pro nájemce
Jedním z největších strašáků zájemců o bydlení je falešný majitel – podvodník, který se vydává za majitele a pod záminkou zálohy od nich vybere peníze, které už nikdy neuvidí. Prevence je jasná: trvat na osobních prohlídkách a prověřit skutečného majitele v katastru nemovitostí. Jako majitel byste si při pronájmu svého bytu měl určitě udělat průzkum trhu a nabízet nájemné srovnatelné s ostatními nemovitostmi podobné rozlohy a stavu ve stejné lokalitě. Při kontaktu se zájemcem neváhejte doložit například výpisem z katastru, že jste skutečným majitelem nemovitosti.
Kvůli tomu, aby byli jištěni před nepoctivým jednáním, si také mnoho zájemců o bydlení raději vybírá byty přes realitní kancelář, i přes vyšší cenu. K jednání přímo s majitelem je proto nejlepší je motivovat co největší transparentností a solidností.
Byt, který neexistuje
Krásný byt v dobré lokalitě za atraktivní cenu, výše nájmu o třetinu až polovinu nižší, než je obvyklé – zkrátka trochu moc dobré na to, aby to byla pravda? Také obvykle není. Na majitele obvykle nikde není telefon, komunikovat můžete jen mailem nebo přes kontaktní formulář. Kdo na něj odepíše, dozví se, že pronajímatel žije v zahraničí a byt vám milerád pronajme, jen stačí zaslat předem zálohu, případně i ofocené doklady. Pokud na to zájemce přistoupí, peníze už nikdy neuvidí a ještě dá podvodníkům do ruky své doklady, které mohou dále zneužít.
Buďte proto transparentní, pronajímejte byt sami za sebe a neskrývejte kontakty na sebe. Vaše nabídka nájemného by měla také být finančně podobná stejným nemovitostem v okolí, aby působila důvěryhodně. Nezapomeňte jasně rozdělit částku za nájem a částku za energie, v inzerátu byste měli zmínit také kauci.
Pronájem bytu na dálku
I v situaci, kdy majitel nebo realitní makléř zvedají telefon a podpis smlouvy i předání zálohy, kauce atd. budou probíhat standardně, by se budoucí nájemce rozhodně neměl nechat přesvědčit k uzavření nájemní smlouvy bez předchozí návštěvy pronajímaného bytu. Fotografie mohou šikovně maskovat reálný stav, navíc z nich nepoznáte, jak to vypadá v okolí, zda byt nevlhne nebo neplesniví, jestli vám noční bar nebo tramvajová trať v bezprostředním sousedství nedá spát… Popis bytu v inzerátu ani fotografická příloha nemusí zkrátka odpovídat realitě.
Jako majitel byste měli prohlídky vaší nemovitosti možným nájemcem vítat a co nejlépe zpřístupňovat. Čím lepší obeznámenost se stavem bytu, tím menší je pravděpodobnost pozdějšího handrkování s nájemcem o různé opravy nebo slevy z nájmu na základě zhoršeného užívání bytu. Snažte se budoucím nájemníkům pomáhat, především v případě, že jde o jejich první pronájem bytu.
Podnájem, a ne nájem
Velký pozor by si měli všichni uchazeči o byt dávat na uzavření podnájemní smlouvy místo smlouvy nájemní. Nájemní vztah vzniká mezi majitelem a nájemcem, podnájem zprostředkovává současný nájemce podnájemníkovi. Omezení podnájemníka mohou být větší, než co může ve smlouvě majitel zakázat nebo nařídit nájemci: podnájem může zaniknout kvůli nepovolenému chování domácích mazlíčků, přehlášení trvalého bydliště nebo porušení dalších podmínek, které ustanoví podnájemní smlouva. Výpověď z nájmu je pro pronajímatele daleko složitější. Navíc podnájemní smlouva automaticky zaniká současně se zánikem nájemní smlouvy původního nájemníka.
Tomuto problému se při pronájmu bytu můžete rovněž vyhnout pomocí transparentního jednání, smlouvy navržené právníkem, případně výpisu z katastru nemovitostí.
Neodstraněné vady
Vady, které nájemník odhalí při prohlídce, by měly být do předání bytu odstraněné. Pokud k tomu nedošlo, nájemník by měl stav zdokumentovat, spolu s datem pořízení poslat fotografii majiteli a uložit si kopii. Při předávání bytu po skončení nájmu by v opačném případě mohla být náhrada škody vymáhána po něm.
Nájemníci by také měli věnovat pozornost stavu měřidel, aby nedopláceli ve vyúčtování spotřebu předchozího nájemce. Tyto údaje by měl ideálně obsahovat předávací protokol podepsaný oběma stranami.
Nebezpečí pro obě strany
Špatně sepsaná smlouva
Na dobrém právníkovi, potažmo dobře sepsané smlouvě se v případě pronájmu bytů opravdu nevyplatí šetřit. Smlouvy patří do rukou odborníků – ve snaze ušetřit za sepsání smlouvy může dojít k tomu, že se případné právní spory vlečou a komplikují. Často je amatérsky psaná smlouva dokonce celkově neplatná (experti odhadují, že to v Česku platí až pro třetinu všech smluv o pronájmu nemovitostí). Především v situaci, kdy vlastníte několik bytů na pronájem, stojí za to investovat do kvalitní smlouvy sepsané dobrým právníkem – o to více, když je pronájem bytů vaší živností.
Exekuce majitele nebo nájemce
Exekuce může být komplikací v obou případech: jak exekuce na nájemníka, kterou může být ohrožen majetek pronajímatele bytu, tak naopak i tím, když nájemníkovi v bytě exekutor zabaví jeho vlastní nábytek nebo elektroniku při provádění exekuce na majitele.
Před uzavřením smlouvy je ideální, když si obě strany zjistí, zda protistrana není v exekuci nebo registru dlužníků. Nájemní smlouva by pak měla obsahovat podrobný soupis majetku, který patří k bytu, především nábytku a spotřebičů.
Nebezpečí pro pronajímatele
Občanský zákoník chrání spíše nájemníky, proto je potřeba především postupovat obezřetně při jejich výběru. Kromě běžných registrů dlužníků nebo exekucí se podívejte i na zájemcovy sociální sítě – i z nich získáte představu, s jakým člověkem jednáte.
Smlouva na dobu neurčitou
Uzavření nájemní smlouvy na dobu neurčitou při pronájmu bytu nemá pro pronajímatele prakticky žádné výhody. Při vzájemné spokojenosti lze smlouvu na dobu určitou neustále obnovovat, naopak pokud se nájemník ukáže jako problémový, je jednodušší počkat na konec nájemní smlouvy, než složitě vypovídat nájemní smlouvu na dobu neurčitou.
Smlouva s neplatičem
Vymáhat dlužný nájem po neplatiči je náročný proces, stejně jako jeho případné vystěhování. I když pro pokrytí maximálně tří dlužných nájmů máte k dispozici kauci, v ideálním případě si samozřejmě do nájmu neplatiče vzít vůbec nechcete. Nebojte se proto zájemce o nemovitost řádně prověřit: prozkoumejte registr dlužníků, insolvenční rejstřík a centrální registr exekucí. Při pronájmu bytu neuškodí ani chtít potvrzení o zaměstnání, případně nahlédnout do databáze policejně hledaných osob.
Chystáte se po třech měsících vystěhovat neplatiče nájemného, případně skončila platnost nájemní smlouvy na dobu určitou a nájemník se nemá k odstěhování? Vyzvěte ho k odstěhování písemně, pokud možno dopisem do vlastních rukou, abyste měli v ruce důkaz.
Nezapomeňte do smlouvy o pronájmu přidat také konkrétní sankce za nedodržení podmínek pronájmu, případně dohodu o náhradě škody. V situaci, kdy nebude na úhradu zničeného vybavení nebo nedoplatky za energie stačit kauce, máte jasně daný postup, případně argumenty pro soud.
Kdo platí které opravy?
V pronajatém bytě hradí náklady na běžnou údržbu a drobné opravy nájemce. Ten by měl v bytě udržovat veškeré zařízení v čistém a funkčním stavu, pravidelně kontrolovat jeho funkčnost a případně vyměňovat baterie (například v hlásiči kouře) nebo opotřebované součástky. V nájemní smlouvě, respektive v předávacím protokolu by mělo být vypsáno vybavení bytu, které pronajímatel přenechává k užívání nájemci. Nájemní smlouva také může specifikovat, kdo bude hradit které opravy a výměny, popřípadě za jakých podmínek (výše opravy atd.). Nájemník s majitelem tak mohou ve smlouvě konkrétně uvést co nejvíce možných situací – domluva pak bude mnohem jednodušší.
Za běžné opravy jsou obecně podle příslušného nařízení vlády považovány takové, jejichž celková cena nepřesáhne 1 000 Kč (bez nákladů za dopravu). Nájemník si tedy do této částky sám opravuje vrchní části podlah, prahy a lišty, části oken a dveří, stínicí techniky, vypínače, zvonky a jističe, žárovky, uzavírací ventily, sifony a jiné součásti bytové sanity, stejně jako kuchyňskou linku, vestavěné skříně a spotřebiče. Do drobných oprav nespadají opravy radiátorů a rozvodů vytápění. Existuje i roční limit pro drobné opravy: 100 Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu.
Mezi běžnou údržbu patří malování nebo tapetování, čištění podlah, oprava omítek a obvyklé čištění ostatního vybavení (vodovodních výtoků a baterií, digestoří, spotřebičů, kuchyňské linky atd.), podobně jako například revize plynového kotle.
Špatně ošetřené vyúčtování služeb
V nájemní smlouvě by mělo být jednoznačně určeno, jestli na sebe energie přepíše nájemník, nebo mu je bude vyúčtovávat pronajímatel. Oba postupy jsou možné a oba mají své výhody i nevýhody: Pokud zálohy za energie hradí nájemce, vám odpadají starosti s vyúčtováním, zároveň ale ztrácíte nad přípojkou kontrolu. Může se tak stát, že nájemník nebude platit zálohy a vy budete po jeho odstěhování muset řešit opětovné připojení odběrného místa. Ve smlouvě určete nejlépe i to, kdo má povinnost uhradit případné náklady na nové připojení.
Pronájem bytu cizinci
Na pronajímání nemovitosti cizinci samozřejmě není nic špatného, ale pozor, že pokud uzavřete nájemní smlouvu s příslušníkem cizího státu, musíte do tří pracovních dnů ohlásit na cizineckou policii, že ho ubytováváte. Po zániku nájemní smlouvy se cizinec musí z místa pobytu odhlásit. V případě, že to nestihne, pak opět pronajímatel sám podává návrh na zrušení místa jeho hlášeného pobytu – je nejlepší ho pro jistotu podat preventivně opět do tří dnů od jeho odstěhování. Samotným koncem nájemní smlouvy tato ohlašovací povinnost nezaniká.
Jak nenaletět realitní kanceláři
Rizikem pro pronajímatele i pro nájemce je i možnost, že v dobré víře využijí služeb podvodné nebo nespolehlivé realitní kanceláře. Dobrou vizitkou pro realitní kancelář může být členství v Asociaci realitních kanceláří (ARK ČR), významné plus je dobrá zkušenost a doporučení přátel nebo členů rodiny. Existují i různé certifikace pro realitní makléře. Dobré znamení je i vlastní právník nebo spolupráce se zavedenou advokátní kanceláří. Špatné znamení pro zájemce o bydlení naopak je třeba to, že realitní makléř nemá s majitelem uzavřenou smlouvu o zprostředkování nebo neví velkou část důležitých informací o nemovitosti k pronájmu.
Z pozice majitele by vás mělo zajímat, jestli chce realitní makléř vaši nemovitost navštívit a důkladně si ji prohlédnout – není seriózní chtít nabízet něco, co osobně neviděl. Makléř by si měl správně pořídit i vlastní fotografie a požadovat po vás i doklad, že jste vlastníkem nemovitosti, půdorys nemovitosti a případnou další dokumentaci. Správný makléř by měl také využívat širokého spektra možností, kde byty nabízet – nejen na stránkách realitní kanceláře, ale také na realitních serverech, sociálních sítích apod.
Když chcete snadno a bez komplikací pronajmout byt nebo jinou nemovitost, nemusíte se omezovat na realitní kancelář. V našem kurzu vás naučíme, jak si u bytů k pronájmu sehnat spolehlivého nájemníka, poznat kvalitní nájemní smlouvu, stanovit výši kauce a správně připravit předávací protokol.
