Co zařídit po koupi bytu

j

Napsal Petr Králík

}

28.05.2022

Koupili jste byt? Uzavřením kupní smlouvy to ale nekončí: čeká vás ještě množství úkonů. Co vše se platí při koupi nemovitosti, jaké jsou vaše povinnosti po koupi nemovitosti a na co se vyplatí nezapomenout?

Kupní smlouva

Tím vše začíná – uzavřením kupní smlouvy se stáváte vlastníkem bytu. V kupní smlouvě by měla být uvedena identifikace obou smluvních stran, identifikace předmětu převodu (tedy bytu), kupní cena, způsob její úhrady, možnost odstoupení (a případná smluvní pokuta), podpis smluvních stran a datum. 

Co-zaridit-po-koupi-bytu_Kralik-Academy_Kupni-smlouva

Obě smluvní strany ve smlouvě uvedou jméno, příjmení, rodné číslo (popř. datum narození, pokud nebylo rodné číslo přiděleno), adresa trvalého pobytu (popř. bydliště), případně u právnických osob název, sídlo a identifikační číslo. Mělo by být jasně identifikováno, která ze smluvních stran je prodávající a která kupující.

Předmět převodu ve smlouvě požaduje katastrální zákon vymezit pomocí těchto údajů:

  • číslo jednotky a její pojmenování
  • označení budovy, ve které se daná jednotka nachází
  • číslo popisné a evidenční
  • příslušnost budovy k části obce (pokud je odlišný od názvu katastrálního území)
  • označení pozemku, kde budova s jednotkou stojí, a případných dalších pozemků
  • katastrální území
  • katastrální úřad

Pokud byt vznikl podle dnes již neúčinného zákona o vlastnictví bytů, je potřeba určit i výši podílu na pozemcích a společných prostorách budovy. Vhodné je uvést i list vlastnictví, specifikaci podlaží nebo další informace ohledně umístění v budově, případně příslušenství a vybavení bytu (balkon, sklep).

Ve smlouvě by také mělo být stanoveno datum předání nemovitosti. Kupní smlouvu na byt by měl sepisovat nebo alespoň zkontrolovat právník se zkušenostmi s prodejem nemovitostí, výčet všech částí je totiž poměrně složitý a i malá chyba může mít za následek odmítnutí vkladu do katastru nemovitostí.

Co-zaridit-po-koupi-bytu_Kralik-Academy_Zapis-do-katastru-nemovitosti

Kdo platí právníka při prodeji nemovitosti? Strana prodávající a kupující se mohou dohodnout a právní služby (kontrolu smlouvy atd.) platit napůl. Výhodnější přitom je se s právníkem domluvit na celkové částce za právní služby související s prodejem, než platit hodinovou sazbu. Pokud jde o služby, které by jinak zařídila realitní kancelář, jejich úhradu by logicky měl mít na starost kupující, stejně jako ostatní služby spojené s koupí nemovitosti – je to v jeho zájmu.

Dokumenty potřebné k prodeji nemovitosti

Kupující má nárok (a měl by vyžadovat) doložení následujících dokumentů: listu vlastnictví neboli výpisu z katastru nemovitostí, nabývacího titulu, souhlasu ostatních vlastníků s prodejem (nejčastěji manžela nebo manželky v SJM), dokladu bezdlužnost vůči SVJ, energetického štítku budovy nebo jednotky, ročního vyúčtování nákladů na provoz nemovitosti (nejlépe za poslední tři roky) a dokladů o revizích spotřebičů (elektřina, plyn). Prodávající může doplnit i snímek z katastrální mapy nebo projektovou dokumentaci.

Co-zaridit-po-koupi-bytu_Kralik-Academy_Dokumenty-potrebne-k-prodeji

Postup při koupi nemovitosti na hypotéku

Pokud nemovitost, kterou kupujete, není zatížena hypotékou na straně prodávajícího, je převod jednodušší než v případě, že je na bytu hypotéka. Obvykle máte předschválenou hypotéku od vaší banky a následně vytvoříte návrhy kupní a úschovní smlouvy, které obě strany schválí. Při žádání o hypoteční úvěr doložíte příjmy a bankovní odhad zastavované nemovitosti, banka také prověří vaši bezdlužnost a poté hypoteční úvěr schválí. Když na bytové jednotce vázne hypotéka se zástavním právem jiné banky, je potřeba souhlas hypoteční banky druhé (prodávající) strany s převodem jednotky na kupujícího a také s vkladem zástavního práva hypoteční banky kupujícího.

Co dělat po koupi nemovitosti: vklad na katastr

S podpisem kupní smlouvy se zpravidla současně podává návrh na vklad vlastnického práva k zakoupenému bytu do katastru nemovitostí. Návrh společně s jedním vyhotovením kupní smlouvy, včetně ověřených podpisů obou smluvních stran, je potřeba podat osobně nebo poštou spolu se zaplacením správního poplatku 2 000 Kč.

Na příslušném listu vlastnictví budete moci průběžně sledovat průběh řízení na katastru nemovitostí. Do 30 dnů katastrální úřad obešle všechny jeho účastníky oznámením o provedené změně – pokud mají zřízenou datovou schránku, bude doručeno do ní (je možné, že i přesto, že máte datovou schránku, vám přijde oznámení poštou).

Koupě nemovitosti se zástavním právem

Zástavní právo není překážkou změny majitele: počítá se i s možným prodejem nemovitosti, na které vázne zástavní právo. Je to ale určité riziko pro kupujícího, protože zástavní právo se váže právě k nemovitosti a ne k vlastníkovi. Proto je při koupi bytu zatíženého zástavním právem třeba řádně ošetřit, aby došlo k vyrovnání pohledávky zástavního věřitele a tím pádem k zániku zástavního práva a jeho výmazu z katastru nemovitostí. Existence zástavního práva k nemovitosti musí být zmíněna v kupní smlouvě, stejně jako podmínky budoucího výmazu a případně možnost odstoupení od smlouvy, pokud k výmazu zástavního práva nedojde.

Předání nemovitosti

Do doby předání zodpovídá za nemovitost prodávající – cokoli se před předáním s bytem přihodí, je na jeho riziko. Datum předání nemovitosti je obvykle specifikováno v kupní smlouvě, standardně to bývá do deseti dnů od provedení zápisu vkladu na katastru nemovitostí. V den předání nemovitosti kupujícímu je potřeba podepsat předávací protokol. Ten obsahuje, stejně jako kupní smlouva, identifikační údaje prodávajícího i kupujícího a identifikační údaje nemovitosti (bytové jednotky), aktuální stav elektroměru, plynoměru a jednotlivých vodoměrů, popis aktuálního stavu vybavení (nejlépe včetně fotografií), počet předávaných klíčů a čipů od bytu i společných prostor, popřípadě místo pro doplňkové informace a poznámky (třeba dohoda o odvozu věcí (např. nábytku), který prodávající nestihl vyklidit).

Co-zaridit-po-koupi-bytu_Kralik-Academy_Predani-nemovitosti-vyklizeni

Při přebírání nemovitosti určitě důkladně zkontrolujte její stav, hledejte skryté vady, zkontrolujte stav oken a dveří, můžete i přeměřit deklarovanou podlahovou plochu apod. Pokud si chcete být jisti, za několik tisíc korun si můžete najmout odborníka, který stav bytu posoudí – takový člověk ví, na co si dát pozor, a může vám ušetřit pozdější spory. 

Co-zaridit-po-koupi-bytu_Kralik-Academy_Kontrola stavu nemovitosti

Pojištění

Dnem předání přebírá odpovědnost za nemovitost kupující a nemovitost by měla být řádně pojištěna. Čerpáte-li na byt hypotéku, bude po vás pojištění nemovitosti požadovat přímo vaše banka. Často vám pojistku nabídne rovnou v balíčku s hypotékou – především v případě, že spolupracuje s pojišťovnou ze stejné finanční skupiny, bývá pro všechny zúčastněné strany nejvýhodnější pojistit nemovitost společně s hypotékou. Díky spolupráci finančních úřadů můžete získat výhodnější sazbu a ušetříte si běhání a zařizování. Není nutné na to ale spoléhat a pochopitelně se můžete po pojistce nemovitosti poohlédnout sami.

K hypotéce je možné pojistit i schopnost jejího splácení – v případě ztráty práce nebo dlouhodobé pracovní neschopnosti za vás pojišťovna, samozřejmě při splnění všech jejích podmínek, bude splátky hypotéky hradit. Další možností je běžné životní pojištění, jehož platba vám nepomůže při ztrátě zaměstnání, ale zajistí vaši rodinu pro případ vaší smrti nebo úrazu s trvalými následky.

Pojištění domácnosti by mělo být záležitostí nájemníka, pokud ale byt pronajímáte zařízený, může se pronajímateli vyplatit mít vlastní pojištění domácnosti. V případě škodní události vyplatí nájemníkovi jeho pojišťovna náhradu jen jeho vlastního zařízení, přitom hodnota elektrospotřebičů nebo nábytku může být poměrně vysoká a škoda jen obtížně nahraditelná.

Jen vymalování, nebo kompletní oprava?

Při koupi bytu bychom měli posoudit, jestli bude nemovitost vhodná k užívání v aktuálním stavu, nebo bude potřeba menší či větší oprava. Napovědět by měl odborník, kterého je vhodné si vzít s sebou na prohlídku, ať už před koupí, nebo přinejmenším při přejímce bytu. Náklady na rekonstrukci je pak nutné vedle kupní ceny bytu zahrnout do finančních kalkulací, jednak proto, abychom měli příslušnou částku k dispozici, jednak při vypočítávání návratnosti investice.

Předběžný rozpočet na rekonstrukci raději navyšte nejméně o 10-15 % – stavební práce mají tendenci se komplikovat a ceny materiálů především v poslední době rostou stále rychleji. Mezi výhody rekonstrukce oproti koupi zrekonstruovaného bytu patří možnost mít vše pod kontrolou – zrekonstruované byty se obvykle prodávají dráž a často byste při rekonstrukci sami postupovali jinak. Nevýhoda nutné rekonstrukce je právě často nevyzpytatelná finanční a časová náročnost.

Před předáváním bytu novým nájemníkům určitě minimálně vymalujte. Zkontrolujte také stav obkladů, sanity a podlahových krytin, jestli nepotřebují zrenovovat nebo profesionálně vyčistit. Je vhodné provést revizi kotle.

Kolik by mělo být nábytku v bytě na pronájem?

Množství nábytku záleží především na typu nájemníků, na které se budete zaměřovat. Čím větší byt a dlouhodobější vize pronájmu, tím méně nábytku je v bytě potřeba – nájemníci si byt vybaví podle svého. Naopak u bytů, které budou sloužit spíše jako krátkodobé útočiště pro studenty, expaty nebo mladé páry rozmýšlející si svou budoucnost, nájemníci obvykle uvítají minimálně několik skříní a komod, sedačku, obývací stěnu, rám postele nebo jídelní stůl a židle.

Co-zaridit-po-koupi-bytu_Kralik-Academy_Nabytek-v-bytu-na-pronajem

Výměna zámků

Vhodným bezpečnostním opatřením při koupi jakékoli nemovitosti je rozhodně výměna zámků. Nikdy nevíte, kdo si nechal udělat kopie klíčů, případně je někde ztratil. Je možné, že i váš budoucí nájemník bude opatrný a raději si nechá vyměnit zámek za svůj – v takovém případě nezapomeňte požadovat jednu kopii, případně jinak zajistit přístup do bytu v případě potřeby.

Po každé výměně nájemníků je dobré také vyměnit zámek. Z hlediska bezpečnosti jev každém případě dobré vyměnit zámek minimálně jednou za deset let.

Přepis energií

Minimálně do doby, než se nastěhuje nový nájemník, budete muset přepsat elektroměr na své jméno a platit zálohy na elektřinu. Pro přihlášení k odběrnému místu potřebujete kopii poslední faktury za energie a stav elektroměru odsouhlasený původním odběratelem. Přihlášku můžete podat i online; původní odběratel se musí odhlásit osobně, nebo vám k tomu poskytne plnou moc.

Při přehlášení plynové přípojky jde o velmi podobný proces. Plyn lze přehlásit v závislosti na poskytovateli na kontaktním místě, korespondenčně nebo online. Přehlášení odběru vody a tepla zrealizuje v případě bytové jednotky správce nemovitosti.

Nahlášení SVJ

Společenství vlastníků jednotek má právo se dozvědět změnu majitele bytové jednotky do 30 dnů od doby, kdy se nový vlastník dozvěděl o nabytí vlastnictví. Nový majitel také musí bez zbytečného odkladu oznámit počet osob, které budou mít v bytě domácnost, a dále všechny změny v tomto ohledu. Při pronájmu nemovitosti jiné osobě je také nutné tuto skutečnost oznámit společenství vlastníků jednotek a uvést jméno osob, kterým byl byt přenechán k užívání. 

Spoluvlastníci jednotky (i manželé v SJM) se pak musí dohodnout na společném zástupci, který bude za jednotku vystupovat v SVJ a při shromáždění hlasovat za všechny vlastníky. SVJ se také zeptejte na vyúčtování domovních poplatků a dalších plateb – SVJ vám pošle předpis úhrad za vodu, teplo, příspěvky do fondu oprav aj. („výpočtový list“, případně „evidenční list“ nebo také „předpis“, každé SVJ jej může nazvat jinak).

Co-zaridit-po-koupi-bytu_Kralik-Academy_SVJ-spolecny-fond

Daň z nabytí, daň z nemovitosti a daňové přiznání

Daň z nabytí nemovitosti byla v roce 2020 zrušena a platit ji tedy nemusíte. Tato daň byla nahrazena čtyřprocentní daní z převodu, kterou platí kupující. Daň z nemovitých věcí (dříve daň z nemovitosti) se platí každoročně, ale přiznání k dani z nemovitých věcí je třeba podat, pouze pokud jste nabyli nemovitost v posledním roce. V příštích letech už vám finanční úřad doklady k ní pošle – buď do datové schránky, do e-mailu nebo složenkou. Přiznání se podává na finanční úřad kraje, kde se vaše nemovitost nachází. Máte-li více nemovitostí v jednom kraji, podáváte přiznání na tento jeden úřad; pokud se stanete vlastníkem nemovitostí v několika různých krajích, je nutné podat přiznání v každém kraji zvlášť.

Co-zaridit-po-koupi-bytu_Kralik-Academy_Priznani-dane

Změny v daních z nemovitosti

V uplynulých letech také vešlo v platnost několik změn týkajících se daně z nemovitých věcí. Novela zákona například obcím umožnila úplně nebo částečně (v míře určené v procentech) osvobodit nemovité věci od daně, pokud jejich území zasáhla mimořádná událost (například povodně, tornádo, průmyslová havárie nebo třeba i pandemie), a to jak zpětně za uplynulé zdaňovací období, tak do budoucnosti nejdéle po dobu pěti let. Takto osvobozené nemovitosti musí obec definovat v obecně závazné vyhlášce, která musí nabýt účinnosti do 31. března roku následujícího po oné události.

Co-zaridit-po-koupi-bytu_Kralik-Academy_Mimoradne-udalosti

Newsletter

Další příspěvky

Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem

Pokud hodláte někomu dalšímu pronajmout nemovitost k dlouhodobému účelu, neznamená to totéž, jako ubytovat například hosta. Při pronájmu bytu hostitel zajišťuje bytové potřeby a poskytuje k užívání majetek, nikoli další služby. Naopak u ubytovací služby provozovatel...

číst více

Obvyklá cena nájemného bytu a jak ji stanovit

Zjistěte, co se skrývá pod označením obvyklá cena nájemného bytu, co má vliv na její výši a které metody vám ji pomohou stanovit. Úspěšně jste zvládli dlouhou cestu. Našli jste vhodnou nemovitost, zajistili její financování, provedli nezbytné úpravy a opravy,...

číst více

Chcete se na něco zeptat?

Petr Králík

Další příspěvky

Jaké opravy bytu jsou hrazeny nájemcem

Jaké opravy bytu jsou hrazeny nájemcem

Máte v plánu pronajmout byt a lámete si hlavu nad tím, jaké povinnosti na vás čekají? Nebo byste se jen rádi vyvarovali někdy zcela zbytečnému rozporu s nájemníkem? Vysvětlíme, kdo nese zodpovědnost za běžné i drobné opravy bytu a hlavně do jakých částek. Také se...

Kdo je nájemce a na co si dát pozor při jeho výběru

Kdo je nájemce a na co si dát pozor při jeho výběru

Zjistěte, jak vybrat toho nejlepšího nájemce pro svůj byt nebo dům. Předáme vám naše mnohaleté zkušenosti se správou nemovitostí k pronájmu ještě dnes. Láká vás vidina pravidelného pasivního příjmu? Chtěli byste investovat do nemovitosti a začít ji pronajímat?...

Jak vystěhovat neplatícího nájemníka

Jak vystěhovat neplatícího nájemníka

Stalo se vám, že nájemníci nechtěli zaplatit za nájemné? Pak je můžete vystěhovat. Avšak není to tak jednoduché. Takový spor se může vláčet klidně i několik let. Hlavně za takového předpokladu, že nájemce využije všechny obranné prostředky dané ze zákona. Asi jediným...

Povinnosti nájemce

Povinnosti nájemce

Pronajali jste váš byt, ale zjistili jste, že nevíte, jaké máte jako pronajímatel práva a povinnosti? Pak si přečtěte tento článek, který vám danou problematiku více přiblíží. Nejprve si stručně řekneme, jaký je rozdíl mezi pronájmem a podnájmem. Také si v krátkosti...

Přepis bytu v osobním vlastnictví

Přepis bytu v osobním vlastnictví

Převod nemovitosti na katastru vždy musí zařizovat původní vlastník, s výjimkou vypořádání dědictví. V takovém případě zařídí přepis na katastru notář, který má dědictví na starosti, po skončení dědického řízení. Přepis na katastru po prodeji nemovitosti Zřejmě...

Jak postupovat při pronájmu bytu

Jak postupovat při pronájmu bytu

Gratulujeme - máte nájemní byt a k pravidelným příjmům z pronájmu schází už jen jediná věc: najít slušné, spolehlivé nájemníky, kteří nebudou mít problém s placením. Zjistěte, jak se vyhnout komplikacím, když se snažíte pronajímat byt. Jak najít a vybrat nájemníky...